Thủ Tục Tách Thửa Đất Nông Nghiệp 

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp năm 2026 là quá trình chia một thửa đất nông nghiệp thành hai hoặc nhiều thửa mới, sau đó cập nhật bản đồ, hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đáp ứng điều kiện.

Đo Vẽ Nhanh cập nhật bài này theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và quy định đang áp dụng đến ngày 01/08/2026. Nội dung tập trung vào điều kiện, diện tích tối thiểu, hồ sơ, bản vẽ, nơi nộp, thời gian và chi phí tách thửa.

Điểm cần hiểu đúng: không có một mức diện tích đất nông nghiệp tối thiểu áp dụng chung trên toàn quốc. UBND cấp tỉnh quy định riêng theo từng loại đất, khu vực và điều kiện sử dụng tại địa phương.

Tách thửa đất nông nghiệp là gì?

Tách thửa là việc chia một thửa đất đã đăng ký thành nhiều thửa mới có ranh giới, diện tích và số hiệu riêng. Sau khi hoàn tất, thông tin các thửa mới được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Đất nông nghiệp hiện gồm:

• Đất trồng cây hằng năm.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất lâm nghiệp.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất chăn nuôi tập trung.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác.

Bài đất nông nghiệp là gì giúp Bạn phân biệt các loại đất trước khi kiểm tra điều kiện tách.

Điều kiện chung để tách thửa đất nông nghiệp

Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện nền tảng áp dụng khi tách thửa:

Điều kiện cơ bản để tách thửa đất nông nghiệp

Điều kiện	Yêu cầu	Cần kiểm tra
Có Giấy chứng nhận	Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận hợp lệ	Số thửa, tờ bản đồ, chủ sử dụng
Còn thời hạn sử dụng	Đất chưa hết thời hạn theo hồ sơ	Hình thức giao, thuê hoặc công nhận
Không bị hạn chế pháp lý	Không tranh chấp, kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời	Tình trạng đăng ký và hồ sơ liên quan
Có lối tiếp cận	Thửa mới phải có lối đi và kết nối giao thông công cộng hợp lý	Đường sản xuất, quyền đi qua và hiện trạng
Đáp ứng nhu cầu sử dụng	Bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết hợp lý	Loại hình canh tác, thủy lợi và địa hình
Đủ diện tích tối thiểu	Thửa mới và phần còn lại đạt mức do UBND cấp tỉnh quy định	Loại đất, khu vực, kích thước cạnh

Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ phạm vi tranh chấp, phần diện tích còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách nếu đáp ứng các điều kiện khác.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Luật giao UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu đối với từng loại đất.

Vì vậy, mức tối thiểu có thể khác nhau theo:

• Tỉnh, thành phố.
• Khu vực đô thị hoặc nông thôn.
• Đất trồng cây hằng năm hoặc lâu năm.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất lâm nghiệp.
• Vị trí trong hoặc ngoài quy hoạch chi tiết.
• Khả năng tiếp cận giao thông và hạ tầng sản xuất.

Không nên dùng một con số lấy từ tỉnh khác để áp dụng cho thửa đất của mình. Trước khi đo, cần kiểm tra quyết định tách thửa đang có hiệu lực của địa phương nơi có đất.

Thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Giấy chứng nhận không?

Cần phân biệt hai trường hợp.

Thửa đã hình thành hợp pháp từ trước

Điều 146 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp Giấy chứng nhận nếu:

• Thửa đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định diện tích tối thiểu của tỉnh có hiệu lực.
• Diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu hiện hành.
• Thửa vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Đây là cơ chế xử lý thửa tồn tại lịch sử, không phải cho phép tự chia nhỏ đất sau khi quy định diện tích tối thiểu đã có hiệu lực.

Người sử dụng tự chia nhỏ hiện nay

Không cấp Giấy chứng nhận nếu người sử dụng tự chia thửa đã đăng ký thành nhiều phần mà có ít nhất một phần nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

Nếu muốn tách một phần nhỏ hơn mức tối thiểu, phải thực hiện đồng thời việc hợp phần đó vào thửa đất liền kề.

Tách để hợp vào thửa liền kề thực hiện thế nào?

Trường hợp phổ biến là điều chỉnh đường ranh giữa hai thửa liền kề.

Ví dụ:

• Chuyển một dải đất cho thửa bên cạnh để làm thẳng ranh.
• Bổ sung diện tích cho thửa nhỏ.
• Điều chỉnh đường đi sản xuất.
• Xử lý công trình hoặc bờ mương nằm lệch ranh.

Quy trình phải thể hiện đồng thời việc tách và hợp trong Mẫu số 21 cùng bản vẽ Mẫu số 22. Phần đất nhỏ không tồn tại như một thửa riêng nên có thể được xem xét theo Điều 220.

Có bắt buộc phải có lối đi khi tách đất nông nghiệp không?

Có. Thửa mới phải có lối đi và được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có một cách hợp lý.

Đối với đất nông nghiệp, lối tiếp cận còn liên quan đến:

• Đường vận chuyển nông sản.
• Tiếp cận máy móc sản xuất.
• Kênh, mương tưới tiêu.
• Quyền đi qua thửa liền kề.
• Khả năng thoát nước.

Không nên chỉ vẽ một dải đất hẹp trên bản vẽ rồi coi là đủ điều kiện. Bề rộng và yêu cầu kỹ thuật còn phụ thuộc quy định địa phương và nhu cầu sử dụng hợp lý.

Đất trong quy hoạch có tách được không?

Không thể kết luận chỉ dựa vào việc “có quy hoạch”. Cần kiểm tra:

• Loại quy hoạch đang áp dụng.
• Đã có thông báo thu hồi đất hay chưa.
• Đã có quyết định thu hồi đất hay chưa.
• Khu vực có quy hoạch chi tiết dự án không.
• Quy định tách thửa của địa phương có hạn chế khu vực đó không.

Nhiều tỉnh quy định không tách tại khu đã có thông báo thu hồi, quyết định thu hồi hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Vì vậy cần tra đúng văn bản địa phương trước khi lập bản vẽ.

Thửa có nhiều loại đất có tách được không?

Có thể, nhưng phải thể hiện rõ diện tích từng loại đất trên mỗi thửa mới.

Ví dụ một thửa gồm:

• Đất ở và đất trồng cây lâu năm.
• Đất trồng cây hằng năm và đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm.

Bản vẽ phải xác định ranh giữa các loại đất nếu hồ sơ có đủ căn cứ. Cơ quan đăng ký kiểm tra sự thống nhất giữa Giấy chứng nhận, bản đồ và dữ liệu lưu trữ.

Bài ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính giúp Bạn đọc đúng mã đất trước khi xác định phương án chia.

Tách một phần đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở

Trường hợp chuyển mục đích một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa, trừ ngoại lệ đối với thửa có đất ở và đất khác mà người sử dụng không có nhu cầu tách.

Phần dự kiến chuyển sang đất ở phải:

• Phù hợp căn cứ cho phép chuyển mục đích.
• Đạt diện tích tối thiểu của loại đất sau chuyển.
• Có lối đi và hạ tầng phù hợp.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Được cập nhật mục đích sử dụng trong hồ sơ địa chính.

Tách thửa không đồng nghĩa chắc chắn được chuyển lên đất ở. Hai thủ tục có điều kiện và quyết định pháp lý riêng.

Bài thủ tục tách thửa đất thổ cư giúp đối chiếu điều kiện sau khi phần đất đã được xác định là đất ở.

Đất trồng lúa có tách thửa được không?

Có thể nếu đáp ứng điều kiện chung và diện tích tối thiểu của địa phương.

Tuy nhiên cần lưu ý:

• Không làm mất điều kiện tưới tiêu và sản xuất.
• Không tạo thửa không có đường tiếp cận.
• Không tự đào ao, san lấp hoặc đổi mục đích khi chưa được phép.
• Phải kiểm tra quy hoạch vùng lúa và hạ tầng thủy lợi.

Nếu tách để chuyển một phần đất lúa sang mục đích khác, ngoài thủ tục tách còn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích và các nghĩa vụ liên quan.

Đất rừng có tách thửa được không?

Đất rừng sản xuất, phòng hộ hoặc đặc dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng chịu thêm pháp luật lâm nghiệp.

Trước khi tách cần kiểm tra:

• Loại rừng và loại đất.
• Chủ thể đang quản lý, sử dụng.
• Ranh giới lâm phần.
• Quy hoạch lâm nghiệp.
• Điều kiện nhận chuyển quyền.
• Quy định diện tích tối thiểu của tỉnh.

Không nên áp dụng quy trình đất trồng cây thông thường cho đất rừng nếu chưa đối chiếu hồ sơ lâm nghiệp.

Đất hết thời hạn sử dụng có tách được không?

Điều 220 yêu cầu thửa đất còn thời hạn sử dụng.

Trước khi tách, cần kiểm tra:

• Thời hạn trên Giấy chứng nhận.
• Người sử dụng thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng hay phải gia hạn.
• Đất được giao, công nhận hay thuê.
• Dự án có còn thời hạn hoạt động không.

Nếu hồ sơ thể hiện đã hết thời hạn và chưa được tiếp tục sử dụng hoặc gia hạn theo quy định, cần xử lý thời hạn trước khi tách.

Hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp năm 2026

Thành phần hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp

Giấy tờ	Mẫu	Lưu ý
Đơn đề nghị tách/hợp thửa	Mẫu số 21	Ghi rõ thửa gốc và các thửa dự kiến
Bản vẽ tách/hợp thửa	Mẫu số 22	Do VPĐKĐĐ hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép lập
Giấy chứng nhận	Bản đã cấp	Nộp theo hướng dẫn của nơi tiếp nhận
Văn bản của cơ quan có thẩm quyền	Nếu có	Bản án, quyết định, hồ sơ dự án hoặc văn bản có nội dung chia tách

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Nếu tách đồng thời chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, hồ sơ còn phải có văn bản giao dịch và thủ tục đăng ký biến động tương ứng.

Bản vẽ Mẫu số 22 do ai lập?

Bản vẽ phải được lập bởi:

• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Đơn vị có giấy phép hoạt động đo đạc và thành lập bản đồ địa chính.

Bản vẽ cần thể hiện:

• Ranh thửa gốc.
• Đường tách dự kiến.
• Diện tích từng thửa mới.
• Kích thước cạnh.
• Loại đất.
• Lối đi và đối tượng liên quan.
• Quan hệ với các thửa liền kề.

Quý anh chị cần khảo sát và lập hồ sơ đúng biểu mẫu có thể tham khảo dịch vụ đo đạc tách thửa, hợp thửa.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp

Nộp hồ sơ tách thửa ở đâu?

Người sử dụng đất có thể nộp tại một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công.
• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Qua dịch vụ bưu chính.
• Trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công.
• Địa điểm theo thỏa thuận với cơ quan đăng ký đất đai.

Đối với cá nhân và cộng đồng dân cư, cơ quan giải quyết thường là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Với tổ chức và các chủ thể khác, cơ quan xử lý là Văn phòng đăng ký đất đai theo phân công.

Thời gian giải quyết tách thửa đất nông nghiệp

Thời hạn giải quyết:

• Không quá 12 ngày làm việc tại địa bàn thông thường.
• Không quá 22 ngày làm việc tại xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn khó khăn theo quy định.

Thời gian trên không tính:

• Thời gian bổ sung hồ sơ.
• Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian xử lý vi phạm.
• Thời gian trưng cầu giám định.
• Thời gian niêm yết hoặc công chứng giao dịch.

Nếu Giấy chứng nhận không có sơ đồ, thiếu kích thước cạnh hoặc diện tích và kích thước không thống nhất, cơ quan đăng ký có thể trả hồ sơ trong 3 ngày làm việc và nêu rõ lý do để người sử dụng thực hiện đo đạc bổ sung.

Cơ quan đăng ký kiểm tra những gì?

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh kiểm tra:

• Thông tin người sử dụng đất.
• Ranh giới, diện tích và loại đất.
• Thời hạn sử dụng.
• Điều kiện Điều 220 Luật Đất đai.
• Diện tích tối thiểu của địa phương.
• Sự thống nhất giữa bản vẽ và hồ sơ lưu trữ.
• Tình trạng tranh chấp, kê biên và hạn chế quyền.

Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan xác nhận vào đơn và bản vẽ, cập nhật hồ sơ địa chính, sau đó cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới.

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp gồm những gì?

Các khoản chi phí có thể phát sinh

Khoản chi	Khi phát sinh	Cách xác định
Chi phí đo đạc	Khảo sát và lập bản vẽ Mẫu số 22	Theo diện tích, số đỉnh, địa hình và hồ sơ
Phí thẩm định	Nếu địa phương quy định thu	Theo nghị quyết phí, lệ phí cấp tỉnh
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận	Cấp giấy cho thửa mới	Theo đối tượng và địa phương
Phí khai thác dữ liệu	Cần bản đồ, trích lục hoặc hồ sơ lưu trữ	Theo loại dữ liệu yêu cầu
Công chứng, thuế và lệ phí trước bạ	Tách đồng thời chuyển nhượng hoặc tặng cho	Theo giao dịch và trường hợp miễn

Nếu chỉ tách thửa mà không thay đổi người sử dụng đất, không mặc nhiên phát sinh thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ do chưa có chuyển quyền.

Bài phí đo đất làm Sổ đỏ giúp phân biệt chi phí dịch vụ đo với phí, lệ phí hành chính.

Tách thửa để bán một phần đất nông nghiệp

Có thể thực hiện theo hai cách:

• Tách thửa trước, sau đó ký chuyển nhượng thửa mới.
• Tách đồng thời đăng ký chuyển nhượng nếu địa phương cung cấp thủ tục liên thông.

Người mua và người bán cần kiểm tra:

• Điều kiện nhận chuyển quyền đất nông nghiệp.
• Hạn mức nhận chuyển quyền.
• Loại đất và thời hạn còn lại.
• Ranh, lối đi và diện tích sau tách.
• Điều kiện riêng đối với đất lúa, đất rừng.

Không nên giao dịch phần đất chưa đủ điều kiện tách bằng giấy tay rồi chờ hợp thức hóa.

Tách thửa để tặng cho hoặc chia thừa kế

Quan hệ gia đình không làm mất yêu cầu về diện tích tối thiểu.

Các bên cần:

• Xác định người có quyền sử dụng đất.
• Giải quyết quyền của vợ/chồng hoặc đồng sử dụng.
• Lập văn bản tặng cho hoặc phân chia thừa kế.
• Lập bản vẽ chia thửa.
• Đăng ký sang tên các thửa mới.

Nếu bản án hoặc thỏa thuận chia tài sản tạo thửa nhỏ hơn mức tối thiểu, cơ quan đăng ký không thực hiện tách. Các bên cần cân nhắc đứng tên chung, hợp với thửa liền kề hoặc phân chia giá trị.

Có cần đo lại khi Giấy chứng nhận đã có sơ đồ?

Thường vẫn cần đo để xác định đường tách mới.

Đo kiểm đặc biệt cần thiết khi:

• Sơ đồ cũ thiếu kích thước cạnh.
• Ranh là bờ ruộng, bờ mương hoặc hàng cây.
• Mốc cũ bị mất.
• Diện tích sử dụng khác Giấy chứng nhận.
• Thửa có nhiều điểm gãy.
• Đường chia liên quan lối đi hoặc kênh mương.

Bài thủ tục đo đạc tách Sổ đỏ trình bày sâu hơn phần khảo sát và lập hồ sơ kỹ thuật.

Ranh thực tế khác hồ sơ thì xử lý thế nào?

Không nên vẽ đường tách theo hàng rào hoặc bờ ruộng nếu chưa xác định căn cứ ranh.

Cần đối chiếu:

• Giấy chứng nhận.
• Bản đồ địa chính.
• Sổ mục kê và sổ địa chính.
• Hồ sơ cấp giấy.
• Biên bản ranh giới.
• Hiện trạng và ý kiến thửa liền kề.

Bài cách xác định ranh giới thửa đất giúp phân biệt dấu hiệu sử dụng thực tế với đường ranh pháp lý.

Bài ranh giới thửa đất thay đổi phải làm sao trình bày hướng xử lý khi hồ sơ và hiện trạng không thống nhất.

Vai trò của bản đồ và hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính thể hiện thông tin không gian như ranh, hình dạng và vị trí thửa đất. Hồ sơ địa chính ghi thông tin người sử dụng, loại đất, quyền và biến động.

Bài bản đồ địa chính là gì giúp phân biệt bản đồ chính thức với sơ đồ phân lô tự lập.

Bài hồ sơ địa chính là gì giúp hiểu cách thông tin thửa đất được cập nhật sau khi tách.

Bài sổ địa chính là gì giúp Bạn kiểm tra phần dữ liệu thuộc tính và lịch sử biến động.

Khi nào nên cắm lại mốc sau tách?

Sau khi hồ sơ được cập nhật, nên cắm mốc khi:

• Đường ranh mới chưa có dấu hiệu ngoài thực địa.
• Các thửa thuộc người sử dụng khác nhau.
• Chuẩn bị làm hàng rào.
• Ranh nằm giữa khu đất trống hoặc cây trồng.
• Có nguy cơ nhầm với bờ mương, bờ ruộng cũ.

Quý anh chị đã có tọa độ ranh hợp lệ có thể tham khảo dịch vụ định vị chôn trụ góc ranh đất.

Khi nào cần đo diện tích toàn thửa?

Nên đo toàn bộ thửa thay vì chỉ đo đường chia khi:

• Số liệu cũ không khép kín.
• Diện tích thực tế chênh lệch.
• Mốc ranh bị mất nhiều.
• Thửa có hình dạng phức tạp.
• Cần xác định khối lượng hoặc cao độ.
• Có dấu hiệu lấn ranh.

Quý anh chị cần kiểm tra diện tích và ranh tổng thể có thể tham khảo dịch vụ đo đạc đất đai.

Những sai lầm thường gặp khi tách đất nông nghiệp

• Dùng mức diện tích tối thiểu của tỉnh khác.
• Chỉ đo phần muốn bán mà không kiểm tra thửa còn lại.
• Tạo thửa không có lối đi.
• Không kiểm tra thời hạn sử dụng đất.
• Nhầm tách thửa với chuyển mục đích.
• Tự chia nhỏ dưới diện tích tối thiểu.
• Ký giấy tay trước khi xác định điều kiện.
• Dùng Mẫu 11/ĐK cũ thay cho Mẫu 21.
• Nộp mặc định tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
• Không xử lý tranh chấp ranh trước khi đo.
• Đo bằng điện thoại hoặc Google Maps.
• Cho rằng có bản vẽ là dữ liệu tự cập nhật vào Sổ.

“Khi lập phương án tách đất nông nghiệp, Tôi luôn kiểm tra khả năng sử dụng của cả các thửa sau tách. Một đường chia đạt diện tích nhưng làm thửa phía trong mất lối đi, cắt hệ thống tưới hoặc tạo ranh không thể nhận biết ngoài thực địa thì vẫn là phương án không tốt.”

Câu hỏi thường gặp về tách thửa đất nông nghiệp

Kết luận

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp năm 2026 phải đáp ứng Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quyết định cụ thể của UBND cấp tỉnh. Không có một diện tích tối thiểu chung áp dụng cho mọi địa phương và mọi loại đất.

Hồ sơ hiện sử dụng Mẫu số 21, bản vẽ Mẫu số 22, Giấy chứng nhận và văn bản liên quan. Thời hạn giải quyết thông thường không quá 12 ngày làm việc.

Trước khi nộp, nên kiểm tra loại đất, thời hạn, ranh, lối đi, thủy lợi, quy hoạch và khả năng sử dụng của cả thửa mới lẫn phần đất còn lại. Kết quả đo đạc là cơ sở kỹ thuật; thông tin chỉ chính thức thay đổi sau khi được cơ quan đăng ký cập nhật.

Liên hệ đo đạc tách thửa đất nông nghiệp

Quý anh chị cần kiểm tra diện tích, đo ranh, lập bản vẽ Mẫu số 22 hoặc cắm mốc sau tách có thể gửi Giấy chứng nhận, vị trí thửa đất và phương án dự kiến để Đo Vẽ Nhanh xác định phạm vi công việc.

Công ty TNHH Hợp Nhất Bách Việt – Đo Vẽ Nhanh

Trụ sở: 369/16 Lò Lu, Phường Long Phước, Thành phố Hồ Chí Minh

Văn phòng hỗ trợ: 31/13 đường 160, Phường Tăng Nhơn Phú, Thành phố Hồ Chí Minh

Hotline: 0907 621 115

Email: pviettuyen@gmail.com

Tài liệu tham khảo

Quốc hội. (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15, theo nội dung sửa đổi, bổ sung đang có hiệu lực.

Chính phủ. (2024). Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và Hệ thống thông tin đất đai.

Chính phủ. (2025). Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2026). Văn bản hợp nhất số 41/VBHN-BNNMT ngày 02/04/2026.