Danh sách khu công nghiệp ở Biên Hòa Đồng Nai

Biên Hòa hiện nay được xác định theo địa giới nào?

Sau sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã năm 2025, tên gọi thành phố Biên Hòa không còn được sử dụng như một đơn vị hành chính cấp huyện trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Khu vực đô thị Biên Hòa cũ được tổ chức lại thành các phường như Biên Hòa, Trấn Biên, Tam Hiệp, Long Bình, Trảng Dài, Hố Nai, Long Hưng và một số phường lân cận.

Khi tra cứu địa chỉ doanh nghiệp hoặc lập hồ sơ mới, cần dùng tên phường hiện hành. Tên phường cũ như An Bình, Long Bình Tân hoặc Long Bình vẫn có thể xuất hiện trong giấy phép, hợp đồng và hồ sơ kỹ thuật được lập trước ngày sắp xếp.

Ranh khu công nghiệp có thể không trùng hoàn toàn với ranh một phường. Hồ sơ đầu tư, môi trường hoặc đất đai cần đối chiếu bản đồ ranh chính thức của từng khu.

Tổng hợp các khu công nghiệp tại khu vực Biên Hòa

Diện tích và tỷ lệ cho thuê được tổng hợp từ trang công khai của Ban Quản lý các Khu công nghiệp, Khu kinh tế Đồng Nai. Các chỉ tiêu có thể được cập nhật theo hồ sơ quy hoạch và tình trạng dự án.

Khu công nghiệp Biên Hòa I đang chuyển đổi công năng

Khu công nghiệp Biên Hòa I có nguồn gốc từ Khu kỹ nghệ Biên Hòa hình thành năm 1963 và thường được xem là khu công nghiệp lâu đời nhất tại Việt Nam. Khu nằm ven sông Đồng Nai, trên địa bàn phường An Bình cũ, nay thuộc phường Trấn Biên.

Năm 2021, KCN Biên Hòa I được chấp thuận đưa ra khỏi quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Việt Nam. Tỉnh Đồng Nai sau đó phê duyệt đề án chuyển đổi thành khu đô thị–thương mại–dịch vụ và cải thiện môi trường.

Đến cuối năm 2025 và trong năm 2026, hoạt động di dời, tháo dỡ nhà xưởng, bàn giao mặt bằng và chuẩn bị tái phát triển vẫn đang được thực hiện. Do đó:

• Không nên giới thiệu đây là khu công nghiệp còn quỹ đất để doanh nghiệp thuê mới.
• Nhà đầu tư cần kiểm tra đề án chuyển đổi và kế hoạch sử dụng đất mới.
• Đất, nhà xưởng hoặc công trình lân cận phải kiểm tra quy hoạch tái phát triển.
• Thông tin về diện tích 335 ha là quy mô KCN lịch sử, không đồng nghĩa toàn bộ diện tích sẽ có cùng chức năng sau chuyển đổi.
• Hạ tầng kỹ thuật cũ có thể được tháo dỡ, chỉnh trang hoặc tổ chức lại.

Khu công nghiệp Biên Hòa II

KCN Biên Hòa II được thành lập năm 1995 và do Công ty Cổ phần Sonadezi Long Bình đầu tư hạ tầng. Ban Quản lý các KCN Đồng Nai công bố tổng diện tích 394,63 ha, tỷ lệ đất đã cho thuê khoảng 93,97%.

KCN nằm trên khu vực phường Long Bình Tân và An Bình trước đây. Sau sắp xếp hành chính, các địa chỉ mới liên quan chủ yếu đến phường Trấn Biên và phường Long Hưng. Do ranh khu có thể đi qua nhiều khu vực, doanh nghiệp cần sử dụng tọa độ hoặc bản đồ ranh thay vì chỉ dựa vào tên phường.

Hạ tầng công bố của KCN Biên Hòa II

• Đường giao thông nội bộ và hệ thống cấp thoát nước đã được đầu tư.
• Nguồn điện từ lưới quốc gia qua trạm biến áp 63 MVA.
• Năng lực cấp nước công bố khoảng 15.000 m³/ngày.
• Nhà máy xử lý nước thải tập trung đang vận hành với công suất công bố 4.000 m³/ngày, công suất thiết kế 8.000 m³/ngày.
• Nhóm ngành thu hút gồm cơ khí chính xác, điện–điện tử, dệt may, thực phẩm, dược phẩm và vật liệu xây dựng phù hợp quy hoạch.

Các con số hạ tầng cần được kiểm tra lại trong hợp đồng dịch vụ hoặc văn bản đấu nối tại thời điểm doanh nghiệp triển khai dự án.

Khu công nghiệp Amata Biên Hòa

Amata Biên Hòa được hình thành từ năm 1994 và hiện là một trong những khu công nghiệp có quy mô lớn tại phường Long Bình. Ban Quản lý các KCN Đồng Nai công bố diện tích 513,01 ha và tỷ lệ lấp đầy khoảng 90,86%.

Amata công bố khu công nghiệp có hơn 190 doanh nghiệp hoạt động. Vị trí tại khu vực Long Bình giúp kết nối với Quốc lộ 1, các tuyến vành đai, cảng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh–Đồng Nai và sân bay Long Thành.

Điểm cần kiểm tra khi đầu tư tại Amata

• Ngành nghề có thuộc danh mục tiếp nhận của khu hay không.
• Quỹ đất hoặc nhà xưởng thực tế còn khả dụng.
• Công suất điện, nước và xử lý nước thải dành cho lô dự kiến.
• Khoảng lùi, mật độ xây dựng và chiều cao công trình.
• Điều kiện đấu nối giao thông và phòng cháy chữa cháy.
• Yêu cầu môi trường đối với quy trình sản xuất.

Amata Biên Hòa từng được lựa chọn tham gia chương trình thí điểm mô hình khu công nghiệp sinh thái. Tuy nhiên, từng doanh nghiệp vẫn phải tự thực hiện đầy đủ thủ tục đầu tư, xây dựng và môi trường của dự án mình.

Khu công nghiệp Long Bình – Loteco

Loteco, tên đầy đủ là Khu công nghiệp Long Bình, được thành lập năm 1996. Đơn vị đầu tư hạ tầng là Công ty TNHH Phát triển KCN Long Bình. Khu nằm tại phường Long Bình, có quy mô 100 ha và tỷ lệ đất đã cho thuê công bố khoảng 99,26%.

Hạ tầng công khai gồm đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, điện lưới qua trạm biến áp và nhà máy xử lý nước thải tập trung. Các nhóm ngành tiếp nhận khá đa dạng như cơ khí, điện tử, dệt may, da giày, thực phẩm, dược phẩm, sản phẩm nhựa và bao bì.

Tỷ lệ cho thuê cao đồng nghĩa doanh nghiệp tìm địa điểm mới có thể phải xem xét nhà xưởng chuyển nhượng, nhà xưởng cho thuê lại hoặc khu công nghiệp khác. Mọi giao dịch cần xác nhận với chủ đầu tư hạ tầng và Ban Quản lý KCN.

Khu công nghiệp Agtex Long Bình

KCN Agtex Long Bình nằm tại phường Long Bình và do Tổng Công ty 28 đầu tư hạ tầng. Theo Ban Quản lý các KCN Đồng Nai, khu được thành lập năm 2007, có diện tích 43,26 ha và tỷ lệ đất đã cho thuê 100%.

Thông tin này khác với một số bài giới thiệu cũ ghi diện tích khoảng 52–60 ha hoặc năm thành lập 1998. Khi sử dụng cho báo cáo, nên ưu tiên số liệu của cơ quan quản lý KCN hoặc hồ sơ pháp lý mới nhất.

Nhóm ngành công bố gồm:

• Dệt không nhuộm, may mặc và sản xuất giày.
• Cơ khí, điện tử và thiết bị.
• Sản phẩm gỗ và nội thất.
• Vật liệu xây dựng và bao bì.

Do tỷ lệ lấp đầy cao, nhu cầu thuê kho xưởng cần xác minh trực tiếp thay vì dựa vào danh sách quảng cáo cũ.

Khu công nghiệp Hố Nai

KCN Hố Nai không xuất hiện trong danh sách cũ của bài nhưng cần được bổ sung khi nói về vành đai công nghiệp gắn với khu vực Biên Hòa. Khu nằm tại địa bàn Hố Nai 3 trước đây, nay thuộc phường Hố Nai, có kết nối trực tiếp với khu vực đô thị phía đông Biên Hòa và Trảng Bom.

Ban Quản lý các KCN Đồng Nai công bố:

Khi xem xét dự án tại KCN Hố Nai, cần xác định rõ lô đất thuộc giai đoạn nào, địa chỉ hành chính hiện hành, điều kiện đấu nối và phần hạ tầng đã hoàn thành. Không nên cộng hai giai đoạn thành một quỹ đất sẵn sàng cho thuê nếu chưa kiểm tra tiến độ pháp lý và xây dựng.

So sánh nhanh các khu công nghiệp ở Biên Hòa

Doanh nghiệp cần khảo sát gì trước khi thuê đất hoặc xây nhà xưởng?

Thông tin giới thiệu khu công nghiệp chỉ giúp sàng lọc ban đầu. Trước khi thuê đất, nhận chuyển nhượng tài sản hoặc thiết kế nhà xưởng, doanh nghiệp nên kiểm tra hiện trạng và hồ sơ kỹ thuật tại lô đất cụ thể.

• Ranh lô đất, mốc giao đất và diện tích thực tế.
• Cao độ nền, hướng thoát nước và nguy cơ ngập.
• Vị trí đường nội bộ, vỉa hè, cống, hành lang kỹ thuật và khoảng lùi.
• Công trình hiện hữu, móng cũ, bể ngầm hoặc đường ống dưới đất.
• Điểm đấu nối điện, cấp nước, thoát nước mưa và nước thải.
• Địa chất nền phục vụ lựa chọn móng và san nền.
• Chênh lệch giữa bản vẽ được bàn giao và hiện trạng thực tế.

Khách hàng có thể sử dụng khảo sát địa hình khu công nghiệp để lập bản đồ hiện trạng, cao độ và mặt cắt phục vụ thiết kế.

“Tên khu công nghiệp và diện tích công bố chưa cho biết lô đất có thể xây dựng ngay hay không. Trước khi ký hợp đồng dài hạn, doanh nghiệp nên kiểm tra mốc ranh, cao độ, hệ thống thoát nước và các công trình ngầm tại đúng vị trí dự kiến thuê.”

Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Quy trình đo đạc hiện trạng nhà xưởng tại Biên Hòa

1. Thu thập hồ sơ

   Tiếp nhận bản vẽ lô đất, giấy tờ thuê đất, bản vẽ hoàn công và yêu cầu của đơn vị thiết kế.

2. Kiểm tra mốc

   Rà mốc ranh, mốc cao độ và hệ tọa độ đang sử dụng trong khu công nghiệp.

3. Đo hiện trạng

   Đo ranh, nhà xưởng, đường, cống, cây xanh, hạ tầng và các điểm cao độ cần thiết.

4. Khảo sát địa hình

   Lập lưới điểm, mô hình bề mặt, đường đồng mức hoặc mặt cắt theo nhiệm vụ thiết kế.

5. Đối chiếu hồ sơ

   So sánh hiện trạng với bản vẽ được giao, xác định vị trí sai khác và phần cần xác minh.

6. Bàn giao dữ liệu

   Bàn giao CAD, bảng tọa độ, cao độ, ảnh hiện trường và báo cáo theo phạm vi hợp đồng.

Đối với công trình cần thiết kế móng, nên phối hợp thêm khảo sát địa chất tại vị trí cột, máy móc, bể hoặc hạng mục tải trọng lớn.

Kiểm tra đất và nhà xưởng gần khu công nghiệp

Khu vực dân cư quanh KCN có thể chịu ảnh hưởng của quy hoạch đường, hành lang hạ tầng, thoát nước, môi trường và nhu cầu chuyển đổi đất. Người mua không nên quyết định chỉ vì vị trí “gần khu công nghiệp”.

Đối với thửa đất cần xác định lại ranh, có thể tham khảo đo đạc nhà đất Đồng Nai.

Dịch vụ khảo sát tại khu vực Biên Hòa

Hợp Nhất Bách Việt cung cấp đo đạc hiện trạng, khảo sát địa hình, cắm mốc và xử lý dữ liệu không gian cho nhà xưởng, khu đất, đường nội bộ và hạ tầng kỹ thuật.

• Đo ranh và hiện trạng lô đất công nghiệp.
• Lập bản đồ địa hình 1/500 hoặc tỷ lệ theo nhiệm vụ.
• Đo cao độ phục vụ san nền và thoát nước.
• Đo hoàn công nhà xưởng, đường, cống và hạ tầng.
• Quét 3D nhà máy hoặc dây chuyền hiện hữu.
• Khảo sát địa chất phục vụ thiết kế nền móng.
• Chồng ghép hiện trạng với bản vẽ quy hoạch hoặc hồ sơ lô đất.

Phạm vi kỹ thuật tổng quát được trình bày tại trang dịch vụ khảo sát địa hình.

Câu hỏi thường gặp về khu công nghiệp ở Biên Hòa

Kết luận

Danh sách khu công nghiệp ở Biên Hòa hiện nên tập trung vào Biên Hòa II, Amata, Loteco, Agtex Long Bình và Hố Nai. KCN Biên Hòa I cần được nhận diện là khu đang chuyển đổi công năng, không phải khu công nghiệp tiếp tục phát triển theo mô hình cũ.

Diện tích, tỷ lệ lấp đầy và địa chỉ hành chính có thể thay đổi theo hồ sơ cập nhật. Trước khi thuê đất, mua nhà xưởng hoặc đầu tư bất động sản quanh KCN, doanh nghiệp nên xác minh với chủ đầu tư hạ tầng, cơ quan quản lý và thực hiện đo đạc tại đúng vị trí dự án.