Quy trình thành lập bản đồ địa chính chuẩn pháp lý

Quy trình thành lập bản đồ địa chính không còn là chuỗi công việc “đo vẽ – lên mực – in bản đồ gốc” như các hướng dẫn cũ.

Bản đồ địa chính hiện được tổ chức chủ yếu dưới dạng dữ liệu số trong hệ VN-2000.

Quy trình gồm khảo sát thiết kế, xây dựng khống chế, xác định ranh, đo chi tiết, biên tập, tính diện tích, lấy ý kiến, công khai, nghiệm thu và giao nộp dữ liệu.

Trong bài viết này, Đo Vẽ Nhanh sẽ cùng bạn cập nhật quy trình thành lập bản đồ địa chính theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và các sửa đổi liên quan đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Bản đồ địa chính là gì?

Bản đồ địa chính là bản đồ chuyên ngành đất đai, thể hiện các thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan theo quy định kỹ thuật.

Bản đồ được sử dụng làm một trong các nguồn dữ liệu để:

• Quản lý thửa đất trong hồ sơ địa chính.
• Đăng ký đất đai và cập nhật biến động.
• Cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận khi thủ tục cần dữ liệu đo đạc.
• Tách thửa, hợp thửa.
• Thu hồi đất và xác định phần diện tích còn lại.
• Quản lý ranh giới hành chính và các đối tượng chiếm đất.
• Xây dựng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai.

Bản đồ địa chính không phải bản đồ quy hoạch và cũng không thay thế hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất. Đây là lớp dữ liệu hình học – thuộc tính quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai.

Văn bản nào đang quy định kỹ thuật lập bản đồ địa chính?

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đã hết hiệu lực và được thay bằng Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.

Các văn bản chính cần đọc khi lập bản đồ địa chính.

Văn bản	Nội dung	Vai trò
Luật Đất đai 2024	Khung pháp lý về quản lý, đăng ký và hồ sơ đất đai	Căn cứ chung
Nghị định 101/2024/NĐ-CP	Điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, Giấy chứng nhận, hệ thống thông tin đất đai	Khung thủ tục và dữ liệu
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT	Kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính	Tiêu chuẩn kỹ thuật trực tiếp
Thông tư 23/2025/TT-BNNMT	Điều chỉnh thuật ngữ, thẩm quyền theo mô hình chính quyền hai cấp	Cập nhật tổ chức thực hiện
Nghị định 226/2025/NĐ-CP	Sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai	Cần đối chiếu khi triển khai hồ sơ

Do đó, các tài liệu còn hướng dẫn theo Thông tư 25/2014 hoặc hệ thống cơ quan cấp huyện cần được kiểm tra lại trước khi áp dụng.

Cơ sở toán học của bản đồ địa chính

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định bản đồ địa chính được thành lập trong Hệ quy chiếu và Hệ tọa độ quốc gia VN-2000.

Các thông số chính gồm:

• Phép chiếu hình trụ ngang đồng góc.
• Múi chiếu 3°.
• Hệ số điều chỉnh tỷ lệ biến dạng chiều dài k₀ = 0,9999.
• Kinh tuyến trục theo tỉnh, thành phố theo phụ lục của thông tư.
• Đơn vị tọa độ làm việc chính là mét.

Việc chọn đúng kinh tuyến trục rất quan trọng khi địa giới cấp tỉnh thay đổi.

Không nên lấy tham số cũ của một tỉnh trước sáp nhập rồi dùng mặc định cho dự án mới.

Đọc thêm bài hệ tọa độ và hệ quy chiếu bản đồ Việt Nam để hiểu rõ VN-2000, kinh tuyến trục và phép chiếu.

Các tỷ lệ bản đồ địa chính hiện hành

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định các tỷ lệ:

Tỷ lệ được lựa chọn chủ yếu dựa trên mật độ thửa đất và đặc điểm khu vực.

Cách hiểu khái quát về phạm vi sử dụng các tỷ lệ bản đồ địa chính.

Tỷ lệ	Khu vực thường phù hợp	Đặc điểm
1:200 – 1:500	Khu đô thị, khu dân cư mật độ thửa cao	Cần biểu diễn chi tiết cao
1:1.000 – 1:2.000	Đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp mật độ trung bình	Nhóm tỷ lệ sử dụng phổ biến
1:5.000 – 1:10.000	Khu đất mật độ thửa thấp, lâm nghiệp, diện tích lớn	Phạm vi bao phủ lớn

Không nên chọn tỷ lệ chỉ vì “địa phương trước đây vẫn dùng tỷ lệ đó”. Việc xác định phải theo dữ liệu thửa đất và tiêu chí của thông tư.

Các phương pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính

Quy trình hiện hành cho phép lựa chọn phương pháp phù hợp với tỷ lệ và điều kiện khu đo.

Đo trực tiếp bằng máy toàn đạc điện tử

Phù hợp khu vực có mật độ thửa cao, ranh phức tạp, nhiều nhà và địa vật cần đo chi tiết.

Đo trực tiếp bằng GNSS

GNSS có lợi thế tại khu vực thông thoáng và được sử dụng chủ yếu ở một số nhóm tỷ lệ theo quy định, có thể kết hợp toàn đạc hoặc thiết bị đo chiều dài.

Đo từ ảnh hàng không kết hợp thực địa

Ảnh hàng không từ máy bay hoặc thiết bị bay có thể hỗ trợ thành lập bản đồ ở khu vực phù hợp, nhưng ranh thửa và các yếu tố không nhận dạng chắc chắn vẫn phải được kiểm tra, xác định ngoài thực địa.

Không có phương pháp duy nhất tối ưu cho toàn bộ khu đo. Trong thực tế, phương án thường là sự kết hợp GNSS – toàn đạc – ảnh hàng không tùy mật độ thửa, địa hình và mức độ che khuất.

Quy trình thành lập bản đồ địa chính gồm những bước nào?

Về nghiệp vụ, một dự án lập mới bản đồ địa chính có thể tổ chức thành các nhóm công việc sau.

1. Khảo sát, thu thập tài liệu. Kiểm tra bản đồ cũ, mốc, hồ sơ địa chính, địa giới và biến động khu vực.
2. Lập thiết kế kỹ thuật – dự toán/phương án nhiệm vụ. Xác định phạm vi, tỷ lệ, phương pháp đo, sản phẩm và tiến độ.
3. Chuẩn bị cơ sở tọa độ. Tìm, kiểm tra điểm gốc và xây dựng lưới địa chính/khống chế đo vẽ khi cần.
4. Xác định ranh giới thửa đất. Làm việc với người sử dụng đất, người liền kề và người dẫn đạc; lập hồ sơ ranh theo quy định.
5. Đo chi tiết. Thu đỉnh thửa, ranh, công trình, giao thông, thủy hệ và các đối tượng liên quan.
6. Đối soát ngoại nghiệp. Kiểm tra hình thể, loại đất, thông tin người sử dụng/quản lý và vùng thiếu dữ liệu.
7. Biên tập bản đồ địa chính số. Tạo topology, phân lớp, nhãn thửa, tờ bản đồ và ký hiệu.
8. Tính diện tích và lập thống kê. Tính diện tích bằng phương pháp giải tích trên bản đồ số, tổng hợp số thửa và người sử dụng đất.
9. Nghiệm thu cấp đơn vị thi công. Rà soát chất lượng trước khi lấy xác nhận từ người sử dụng đất.
10. Lập Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng. Chuyển cho người sử dụng đất/người quản lý đất kiểm tra.
11. Công khai bản đồ. Công khai tại địa phương tối thiểu 10 ngày làm việc và tiếp nhận phản ánh.
12. Hoàn thiện, kiểm tra và nghiệm thu. Sửa sai sót, hoàn thiện bản đồ số và bản in theo quy định.
13. Lập sổ mục kê. Liệt kê thửa đất và đối tượng chiếm đất trong phạm vi khu đo.
14. Giao nộp và cập nhật dữ liệu. Bàn giao sản phẩm để quản lý, sử dụng và tích hợp hồ sơ địa chính.

Bước 1: khảo sát và lập phương án kỹ thuật

Đây là bước quyết định cách toàn bộ dự án được triển khai.

Đơn vị thực hiện cần thu thập:

• Bản đồ địa chính hoặc bản đồ giải thửa cũ.
• Hồ sơ địa chính đang quản lý.
• Dữ liệu tọa độ, mốc địa chính.
• Thông tin địa giới cấp tỉnh, cấp xã.
• Giấy chứng nhận và hồ sơ giao đất, cho thuê đất nếu cần đối chiếu.
• Ảnh hàng không hoặc dữ liệu không gian hiện có.
• Thông tin biến động lớn tại khu vực.

Sau khảo sát, phương án cần chốt phạm vi đo, tỷ lệ, phương pháp, lưới khống chế, khối lượng, nhân lực, thiết bị, sản phẩm và phương án kiểm tra nghiệm thu.

Bước 2: xây dựng lưới địa chính và khống chế đo vẽ

Không phải mọi khu đo đều xây mới toàn bộ mạng khống chế.

Trước tiên cần kiểm tra các điểm hiện có. Khi số lượng hoặc vị trí không đáp ứng yêu cầu, mới xây dựng bổ sung.

Lưới khống chế tạo khung tọa độ để:

• Đo ranh thửa.
• Đo các đối tượng chi tiết.
• Ghép các trạm đo.
• Kiểm tra chất lượng.
• Đưa toàn bộ dữ liệu về VN-2000 thống nhất.

Việc bình sai và kiểm tra mạng GNSS có thể tham khảo bài tính bình sai trong trắc địa.

Bước 3: xác định ranh giới thửa đất trước khi đo

Đây là bước dễ bị hiểu sai nhất.

Kỹ sư không tự quyết định ranh chỉ bằng cách nhìn hàng rào. Ranh được xác định trên cơ sở:

• Hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
• Hồ sơ pháp lý và hồ sơ địa chính.
• Tọa độ, kích thước cạnh nếu tài liệu cũ có đủ dữ liệu.
• Sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và các bên liền kề.
• Địa vật, công trình và mốc ổn định ngoài thực địa.

Kết quả được ghi nhận bằng Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo trường hợp và quy trình của Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.

Xem thêm bài nguyên tắc xác định ranh giới sử dụng đất.

Bước 4: đo đạc chi tiết thửa đất và địa vật

Sau khi ranh đã được xác định, cán bộ đo đạc tiến hành thu tọa độ các đỉnh thửa.

Ngoài ranh thửa, nội dung có thể gồm:

• Đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất.
• Đường giao thông.
• Sông, suối, kênh, mương.
• Mốc địa giới.
• Mép nước khu vực tiếp giáp biển.
• Nhà và công trình xây dựng thuộc nội dung cần thể hiện.
• Điểm tọa độ, độ cao đáp ứng cấp chính xác quy định.

Khi đo chi tiết phải bảo đảm dữ liệu đầu vào đủ để tính toán tọa độ và phục vụ truy xuất kết quả.

Với các dự án nhà đất riêng lẻ, dịch vụ đo đạc đất đai có thể thực hiện đo hiện trạng hoặc các sản phẩm kỹ thuật phù hợp, nhưng không đồng nghĩa một bản đo riêng lẻ là dự án lập mới bản đồ địa chính toàn xã.

Bước 5: biên tập bản đồ địa chính số

Đây là bước thay thế rõ nhất cho khái niệm cũ “vẽ bản đồ gốc rồi lên mực”.

Thông tin được tổ chức theo mô hình số gồm:

• Điểm.
• Đường.
• Vùng.
• Ký hiệu.
• Ghi chú.
• Nhãn thửa.
• Các lớp nội dung theo Phụ lục 21.
• Ký hiệu trình bày theo Phụ lục 22.

Dữ liệu đường phải bảo đảm liên tục và hình học các vùng thửa phải khép kín, tránh lỗi chồng lấn, khe hở hoặc thửa bị đứt topology.

Bước 6: đánh số thửa và tính diện tích

Số thửa là mã nhận diện một thửa trong phạm vi một tờ bản đồ.

Diện tích được tính bằng phương pháp giải tích trên bản đồ số, không còn tính thủ công từ bản giấy như workflow cũ.

Hệ thống cần kiểm tra:

• Ranh vùng đã khép kín.
• Không có overlap giữa các thửa.
• Không có khe hở không giải thích được.
• Đúng đơn vị mét và mét vuông.
• Diện tích đạt giới hạn sai theo tỷ lệ bản đồ.

Bài cách xem số tờ, số thửa đất giải thích cách hai thông tin này được sử dụng để nhận diện thửa trong hệ thống địa chính.

Bước 7: lập Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng

Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu ở cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc lập Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất theo mẫu của Thông tư 26.

Phiếu được chuyển cho người sử dụng đất hoặc người quản lý đất để:

• Kiểm tra hình thể.
• Kiểm tra diện tích.
• Kiểm tra thông tin thửa.
• Phản ánh sai sót.
• Xác nhận kết quả đo theo quy trình.

Nếu người sử dụng đất vắng mặt hoặc không ký, quy định có cơ chế ghi nhận lý do; không vì một trường hợp không ký mà toàn bộ dự án lập bản đồ phải dừng vô thời hạn.

Bước 8: công khai bản đồ địa chính

Đây là bước quan trọng để người sử dụng đất đối chiếu kết quả trước khi bản đồ được hoàn thiện.

Bản đồ sau biên tập và sau khi xử lý ý kiến ở Phiếu xác nhận được công khai tối thiểu 10 ngày làm việc tại:

• Trụ sở UBND cấp xã.
• Nhà văn hóa hoặc điểm sinh hoạt cộng đồng tại khu dân cư theo quy định.

Trong thời gian công khai, đơn vị đo đạc tiếp nhận phản ánh, kiểm tra và sửa sai nếu có căn cứ.

Kết thúc thời gian công khai, lập biên bản xác nhận việc công khai theo mẫu kỹ thuật.

Bước 9: hoàn thiện, kiểm tra và nghiệm thu

Sau công khai, đơn vị thực hiện sửa các lỗi đã được xác minh và hoàn thiện bản đồ.

Kiểm tra chất lượng bao gồm:

• Độ chính xác tọa độ.
• Độ chính xác ranh thửa.
• Sai số tương hỗ cạnh thửa.
• Giới hạn sai diện tích.
• Hình học và topology.
• Phân lớp dữ liệu.
• Số tờ, số thửa.
• Nhãn thửa và loại đất.
• Ký hiệu và trình bày.
• Độ đầy đủ của hồ sơ trung gian.

Nguyên tắc “kiểm tra sau từng công đoạn” của bài cũ vẫn đúng về tinh thần, nhưng bản hiện hành cần hiểu thành một hệ thống QA/QC xuyên suốt từ dữ liệu ngoại nghiệp đến sản phẩm số cuối cùng.

Bước 10: lập sổ mục kê và giao nộp sản phẩm

Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất trong phạm vi hành chính cấp xã theo kết quả đo đạc.

Bộ sản phẩm giao nộp có thể gồm:

• Bản đồ địa chính số.
• Tệp dữ liệu ảnh phục vụ ký số/lưu trữ theo quy định.
• Bản đồ in khi thuộc thành phần sản phẩm.
• Sổ mục kê.
• Phiếu xác nhận hiện trạng.
• Bản mô tả ranh giới.
• Sổ đo, nhật ký trạm đo.
• Dữ liệu khống chế.
• Bảng tổng hợp diện tích, số thửa và người sử dụng/quản lý đất.
• Hồ sơ kiểm tra, nghiệm thu.

Sản phẩm phải đủ khả năng tích hợp, quản lý và cập nhật trong hệ thống dữ liệu đất đai.

Quy trình hiện hành không dừng ở việc tạo một tập bản đồ giấy.

Bản đồ địa chính số được lưu ở định dạng nào?

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định bản đồ địa chính số được thể hiện ở định dạng *.dgn, kèm mô tả dữ liệu theo chuẩn dữ liệu địa chính và tệp dữ liệu ảnh raster theo quy định.

Trong workflow nội bộ, đơn vị đo đạc có thể dùng thêm DWG, SHP, GDB hoặc cơ sở dữ liệu khác để xử lý.

Sản phẩm pháp lý vẫn phải đáp ứng định dạng và cấu trúc theo quy định của cơ quan quản lý.

Do đó, “file CAD mở được” chưa đồng nghĩa với “bộ dữ liệu địa chính đạt chuẩn”.

Có còn bước “lên mực bản đồ gốc” không?

Không nên dùng cách mô tả này cho quy trình hiện hành.

Khái niệm này xuất phát từ workflow bản đồ giấy và công nghệ biên vẽ cũ.

Hiện nay trọng tâm là:

Bản in vẫn có vai trò trong một số thành phần sản phẩm và lưu trữ, nhưng không còn là “bản gốc duy nhất” để từ đó quản lý thửa đất như trước.

Bản đồ địa chính cơ sở có còn là một bước riêng?

Bài cũ dùng nhiều cụm “bản đồ địa chính cơ sở”. Đây là thuật ngữ xuất hiện trong quy trình và hệ thống kỹ thuật cũ.

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT hiện tổ chức sản phẩm theo các nhóm công việc sau:

• Bản đồ địa chính.
• Đo đạc lập mới.
• Đo đạc lập lại.
• Đo đạc bổ sung.
• Chỉnh lý.
• Trích đo bản đồ địa chính.

Vì vậy, với bài hướng dẫn không nên đặt “thành lập bản đồ địa chính cơ sở” thành một công đoạn mặc định.

Khi nào cần lập lại, bổ sung hoặc chỉnh lý bản đồ?

Không phải có một thửa biến động là đo lại toàn bộ bản đồ.

Cần phân biệt:

Phân biệt lập mới, lập lại, bổ sung và chỉnh lý bản đồ địa chính.

Hình thức	Khi áp dụng	Phạm vi
Lập mới	Khu vực chưa có dữ liệu đạt yêu cầu	Khu đo xác định
Lập lại	Bản đồ cũ không còn đáp ứng yêu cầu hoặc biến động lớn	Khu vực cần tái lập dữ liệu
Bổ sung	Một khu vực trên bản đồ cần đo thêm	Phần diện tích bổ sung
Chỉnh lý	Biến động thửa, công trình hoặc yếu tố liên quan	Đối tượng thay đổi

Thông tư hiện hành cũng quy định trường hợp một tờ bản đồ có số thửa thay đổi ranh giới chiếm trên 40% tổng số thửa thì thuộc trường hợp cần biên tập lại tờ bản đồ.

Trích đo bản đồ địa chính khác lập bản đồ địa chính thế nào?

Trích đo thường áp dụng cho một hoặc một số thửa cụ thể, đặc biệt tại nơi chưa có bản đồ địa chính phù hợp hoặc khi thủ tục cần sản phẩm đo riêng.

Mảnh trích đo có thể thể hiện:

• Ranh giới.
• Số thứ tự thửa.
• Diện tích.
• Loại đất.

Trích đo không đồng nghĩa với dự án lập bản đồ địa chính toàn xã.

Đối với người dân cần tách thửa, cấp đổi hoặc xác định hiện trạng một khu đất, sản phẩm phù hợp thường là đo hiện trạng hoặc trích đo theo thủ tục, thay vì “thuê thành lập bản đồ địa chính”.

UAV có thể lập bản đồ địa chính hoàn toàn tự động không?

Không.

Ảnh hàng không có thể tăng tốc thu thập hình ảnh và hình học ở khu vực phù hợp, nhưng vẫn tồn tại các hạn chế:

• Ranh nằm dưới tán cây.
• Tường rào bị mái che.
• Mốc góc không nhìn thấy từ trên không.
• Ranh pháp lý không trùng đường nhìn thấy trên ảnh.
• Cần làm việc với người sử dụng đất và hồ sơ.
• Các yếu tố cần độ chính xác cao phải được kiểm tra thực địa.

Vì vậy, UAV là phương pháp thu dữ liệu, không thay quy trình xác định ranh và hồ sơ địa chính.

Bản đồ địa chính có dùng để cắm ranh đất được không?

Có thể là một nguồn dữ liệu rất quan trọng, nhưng không phải chỉ nhìn bản đồ rồi đặt cọc theo tỷ lệ.

Cắm ranh phải kiểm tra:

• Hệ tọa độ.
• Độ chính xác của bản đồ.
• Tọa độ đỉnh thửa có hay không.
• Bản đồ đã được chỉnh lý biến động gần nhất chưa.
• Hồ sơ Giấy chứng nhận.
• Tương quan với các thửa liền kề.
• Hiện trạng mốc và địa vật.

Nếu cần chuyển vị trí ranh từ hồ sơ ra thực địa, dịch vụ cắm mốc ranh đất là nhóm công việc phù hợp hơn.

10 lỗi thường gặp khi nói về quy trình lập bản đồ địa chính

• Dùng Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như văn bản hiện hành: văn bản này đã hết hiệu lực và được thay thế.
• Gọi “lên mực bản đồ gốc” là bước bắt buộc: workflow hiện nay là dữ liệu số.
• Cho rằng mọi bản đồ dùng chung tỷ lệ: tỷ lệ phụ thuộc mật độ thửa và khu vực.
• Tự chọn kinh tuyến trục theo địa giới cũ: phải kiểm tra quy định hiện hành của tỉnh/thành phố.
• Đo trước rồi mới hỏi ranh: ranh phải được xác định trước khi thu đỉnh thửa.
• Cho rằng hàng rào luôn là ranh pháp lý: cần đối chiếu hồ sơ và các bên liên quan.
• Chỉ quan tâm file CAD: sản phẩm địa chính còn có topology, thuộc tính, hồ sơ ranh và dữ liệu kèm theo.
• Bỏ bước công khai: bản đồ lập mới phải được công khai theo quy trình hiện hành.
• Đồng nhất trích đo với lập bản đồ toàn xã: hai sản phẩm có phạm vi khác nhau.
• Cho rằng UAV tự tạo được ranh pháp lý: ảnh không thay thủ tục xác định ranh.

“Khi lập bản đồ địa chính, phần khó nhất không phải là đo ra thật nhiều điểm mà là bảo đảm mỗi đường ranh trên dữ liệu số có căn cứ thực địa, hồ sơ và tương quan đúng với các thửa xung quanh. Một bản đồ đẹp nhưng sai ranh thì không có giá trị quản lý.”

— Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Câu hỏi thường gặp

Thông tư nào đang quy định kỹ thuật lập bản đồ địa chính?

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT là văn bản kỹ thuật chính.

Thông tư 23/2025/TT-BNNMT điều chỉnh một số nội dung theo mô hình chính quyền hai cấp.

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT còn hiệu lực không?

Không. Thông tư 25/2014 hết hiệu lực kể từ khi Thông tư 26/2024 có hiệu lực.

Bản đồ địa chính hiện dùng hệ tọa độ nào?

Dùng hệ VN-2000, phép chiếu hình trụ ngang đồng góc, múi 3°, k0 = 0,9999 và kinh tuyến trục theo tỉnh/thành phố.

Có những tỷ lệ bản đồ địa chính nào?

Các tỷ lệ hiện hành gồm 1:200, 1:500, 1:1.000, 1:2.000, 1:5.000 và 1:10.000.

Có phải đo xong mới xác định ranh không?

Không. Ranh thửa phải được xác định theo hiện trạng, hồ sơ và ý kiến liên quan trước khi đo tọa độ chi tiết đỉnh thửa.

Bản đồ địa chính có phải công khai không?

Đối với quy trình lập bản đồ theo Thông tư 26, bản đồ sau biên tập được công khai tối thiểu 10 ngày làm việc để người sử dụng đất kiểm tra, đối chiếu.

Bản đồ địa chính có còn vẽ bằng tay không?

Không theo workflow hiện hành. Bản đồ được thành lập và biên tập dạng số; bản in là một dạng sản phẩm phục vụ quản lý, xác nhận hoặc lưu trữ theo quy định.

UAV có dùng lập bản đồ địa chính được không?

Có thể dùng ảnh hàng không kết hợp đo thực địa ở phạm vi phù hợp, nhưng UAV không thay việc xác định ranh, đối chiếu hồ sơ và kiểm tra ngoại nghiệp.

Trích đo và bản đồ địa chính có giống nhau không?

Không. Trích đo thường tập trung vào một hoặc một số thửa; bản đồ địa chính là hệ thống bản đồ được tổ chức cho khu đo và đơn vị hành chính cấp xã.

Người dân có thể tự lập bản đồ địa chính không?

Người dân có thể thuê đo hiện trạng hoặc sản phẩm kỹ thuật, nhưng bản đồ địa chính chính thức phải được thực hiện, kiểm tra, nghiệm thu và quản lý theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kết luận

Quy trình thành lập bản đồ địa chính là một quy trình dữ liệu số, bắt đầu từ khảo sát – thiết kế và kết thúc bằng nghiệm thu, sổ mục kê, giao nộp và tích hợp hồ sơ địa chính.

Các khâu xác định ranh, đo chi tiết, topology, tính diện tích, xác nhận hiện trạng và công khai đều quan trọng như nhau.

Khi tham khảo tài liệu cũ, cần loại bỏ các bước đã lỗi thời như “lên mực bản đồ gốc”, đồng thời không sử dụng Thông tư 25/2014 như căn cứ hiện hành.

Cơ sở kỹ thuật hiện nay là Thông tư 26/2024/TT-BTNMT đã được điều chỉnh theo hệ thống quản lý đất đai theo cơ cấu quản lý hiện hành.

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội; Chính phủ. Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
3. Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT về phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.