Quy trình thành lập bản đồ hiện trạng nhà đất hiện nay

Quy trình thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất hiện được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Thông tư 08/2024/TT-BTNMT và nội dung sửa đổi tại Thông tư 23/2025/TT-BNNMT. Quyết định 22/2007/QĐ-BTNMT đã hết hiệu lực từ ngày 17/07/2014 nên không còn là căn cứ áp dụng.

Bài viết của Đo Vẽ Nhanh trình bày rõ căn cứ pháp lý, dữ liệu đầu vào, quy trình cấp xã, quy trình cấp tỉnh, bộ sản phẩm, kiểm tra nghiệm thu và vai trò của đo đạc, GIS, ảnh viễn thám trong quá trình thực hiện.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là gì?

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ chuyên đề thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định. Bản đồ được lập gắn với hoạt động kiểm kê đất đai và phải thống nhất với số liệu tổng hợp trong các biểu kiểm kê.

Nội dung cơ bản gồm:

• Ranh giới đơn vị hành chính.
• Khoanh đất và mã loại đất theo chỉ tiêu kiểm kê.
• Thủy hệ, giao thông và các yếu tố địa lý liên quan.
• Địa danh, trụ sở, công trình hạ tầng và yếu tố kinh tế–xã hội cần thiết.
• Chú giải, khung bản đồ, tỷ lệ và thông tin kỹ thuật.

Sản phẩm có dạng số và có thể được in theo yêu cầu. Dữ liệu số phải bảo đảm thống nhất cấu trúc, lớp thông tin, ký hiệu và khả năng tích hợp với hệ thống thông tin đất đai.

Không nhầm với bản vẽ hiện trạng nhà đất

“Bản đồ hiện trạng sử dụng đất” và “bản vẽ hiện trạng nhà đất” là hai sản phẩm khác nhau.

Phân biệt bản đồ hiện trạng sử dụng đất với bản vẽ hiện trạng một thửa đất.

Tiêu chí	Bản đồ hiện trạng sử dụng đất	Bản vẽ hiện trạng nhà đất
Phạm vi	Đơn vị hành chính, vùng hoặc cả nước	Một thửa đất, công trình hoặc khu dự án
Mục đích	Kiểm kê, quản lý và đánh giá cơ cấu sử dụng đất	Đăng ký, xây dựng, hoàn công, tranh chấp hoặc thiết kế
Đối tượng chính	Khoanh đất theo loại đất	Ranh thửa, kích thước, công trình và địa vật
Cơ sở pháp lý chính	Thông tư về thống kê, kiểm kê đất đai	Quy định địa chính, xây dựng và hồ sơ cụ thể

Người cần đo một căn nhà hoặc thửa đất không thực hiện toàn bộ quy trình kiểm kê cấp xã. Trường hợp đó phù hợp với dịch vụ đo đạc đất đai và lập bản vẽ hiện trạng theo mục đích hồ sơ.

Căn cứ pháp lý đang áp dụng

Các văn bản chính liên quan đến kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2026.

Văn bản	Nội dung chính	Tình trạng sử dụng
Luật Đất đai 2024	Nguyên tắc, nội dung và trách nhiệm thống kê, kiểm kê đất đai	Căn cứ luật hiện hành
Thông tư 08/2024/TT-BTNMT	Quy định thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất	Còn hiệu lực
Thông tư 23/2025/TT-BNNMT	Điều chỉnh thẩm quyền phù hợp chính quyền địa phương hai cấp	Áp dụng từ 01/07/2025
Văn bản hợp nhất 37/VBHN-BNNMT	Hợp nhất Thông tư 08/2024 và phần sửa đổi năm 2025	Thuận tiện để tra cứu quy định hiện hành
Thông tư 48/2024/TT-BTNMT	Định mức kinh tế–kỹ thuật cho thống kê, kiểm kê và bản đồ	Áp dụng từ 15/02/2025

Kiểm kê đất đai được thực hiện ở những cấp nào?

Sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, hệ thống thực hiện được hiểu theo chuỗi:

• Cấp xã: điều tra, khoanh vẽ, lập bản đồ kiểm kê và bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn.
• Cấp tỉnh: tiếp nhận, kiểm tra, tổng hợp kết quả cấp xã và thành lập bản đồ cấp tỉnh.
• Vùng kinh tế–xã hội: tổng hợp từ kết quả cấp tỉnh.
• Cả nước: tổng hợp, biên tập và công bố theo thẩm quyền trung ương.

Thông tư 23/2025/TT-BNNMT đã bãi bỏ hoặc thay thế các nội dung liên quan cấp huyện trong Thông tư 08/2024/TT-BTNMT. Vì vậy, hồ sơ kỹ thuật và dự toán năm 2026 phải được xây dựng theo cơ cấu xã–tỉnh.

Dữ liệu đầu vào tại cấp xã

Cấp xã là nơi hình thành dữ liệu chi tiết ban đầu. Chất lượng kết quả phụ thuộc việc lựa chọn đúng nguồn dữ liệu và kiểm tra biến động ngoài thực địa.

Nguồn dữ liệu có thể gồm:

• Bản đồ kiểm kê đất đai kỳ trước đã được cập nhật trong các năm thống kê.
• Cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý, vận hành.
• Bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính.
• Danh sách trường hợp biến động do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.
• Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích.
• Hồ sơ địa giới hành chính.
• Quy hoạch, dự án, công trình và tài liệu chuyên ngành liên quan.
• Ảnh viễn thám, ảnh hàng không, ảnh UAV hoặc dữ liệu nền khác nếu đáp ứng yêu cầu.

Thứ tự ưu tiên phụ thuộc tình trạng cơ sở dữ liệu và thời điểm thành lập từng loại bản đồ. Không mặc định bản đồ địa chính luôn là nguồn duy nhất hoặc mới nhất.

Quy trình cấp xã: bước 1 chuẩn bị

Công tác chuẩn bị giúp xác định phạm vi, nguồn lực, tiến độ và phương pháp thực hiện.

1. Xây dựng kế hoạch. Xác định nội dung, tiến độ, nhân lực và trách nhiệm phối hợp.
2. Phổ biến nhiệm vụ. Quán triệt yêu cầu đến cán bộ và thông tin cho tổ chức, người dân khi cần phối hợp.
3. Đánh giá nguồn lực. Kiểm tra nhân sự, máy tính, phần mềm, thiết bị và khả năng khai thác dữ liệu.
4. Thu thập hồ sơ. Tiếp nhận bản đồ, cơ sở dữ liệu, danh sách biến động và tài liệu liên quan.
5. Phân loại dữ liệu. Đánh giá độ đầy đủ, thời điểm, hệ tọa độ và khả năng sử dụng.
6. Lập kế hoạch điều tra. Xác định khu vực cần kiểm tra thực địa và nội dung cần làm rõ.

Quy trình cấp xã: bước 2 cập nhật bản đồ kiểm kê

Bản đồ kiểm kê đất đai là nền dữ liệu chi tiết để tổng hợp số liệu và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Công việc chính gồm:

• Rà soát các trường hợp biến động về loại đất, người sử dụng và đối tượng quản lý.
• Chỉnh lý ranh khoanh đất theo hồ sơ và cơ sở dữ liệu.
• Xác định khoanh đất chưa đủ thông tin cần điều tra thực địa.
• Bổ sung mã loại đất, đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý.
• Kiểm tra đường bao khép kín và quan hệ không gian giữa các khoanh.
• Loại trừ chồng lấn, khe hở và dữ liệu trùng.

Quy trình cấp xã: bước 3 điều tra thực địa

Điều tra thực địa tập trung vào khu vực có biến động hoặc mâu thuẫn giữa hồ sơ và hiện trạng.

1. Định vị khu vực. Xác định đúng khoanh đất cần kiểm tra trên dữ liệu nền.
2. Quan sát hiện trạng. Ghi nhận mục đích sử dụng thực tế và đối tượng đang quản lý.
3. Khoanh vẽ biến động. Xác định đường ranh mới bằng phương pháp phù hợp.
4. Thu thập bằng chứng. Ảnh, biên bản, hồ sơ và thông tin của đơn vị liên quan.
5. Đo bổ sung khi cần. Dùng GNSS RTK, máy toàn đạc, UAV hoặc thiết bị khác theo độ chính xác yêu cầu.
6. Cập nhật dữ liệu. Chỉnh lý khoanh đất, mã loại đất và thuộc tính sau điều tra.

Khảo sát địa hình hỗ trợ thu thập cao độ, địa vật và ảnh nền ở khu vực có biến động lớn hoặc khó tiếp cận.

Quy trình cấp xã: bước 4 tổng hợp số liệu

Số liệu diện tích cấp xã được tổng hợp từ bản đồ kiểm kê đất đai. Bản đồ và biểu số liệu phải thống nhất.

Các kiểm tra cần thực hiện:

• Tổng diện tích khoanh đất so với diện tích đơn vị hành chính.
• Diện tích theo từng loại đất.
• Diện tích theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý.
• Biến động so với kỳ trước và thống kê hằng năm.
• Khu vực tranh chấp địa giới hoặc chưa thống nhất đường địa giới.
• Phần đất có mặt nước, khu vực biển và đối tượng đặc thù nếu có.
• Sự phù hợp giữa dữ liệu bản đồ và các biểu kiểm kê.

Sai lệch phải được truy nguyên đến khoanh đất hoặc dữ liệu nguồn, không điều chỉnh cơ học tổng số để làm cân biểu.

Quy trình cấp xã: bước 5 lập bản đồ hiện trạng

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được biên tập từ bản đồ kiểm kê sau khi số liệu đã được kiểm tra.

Công việc gồm:

• Lựa chọn tỷ lệ theo diện tích và hình dạng đơn vị hành chính.
• Tổng quát hóa ranh khoanh đất phù hợp tỷ lệ xuất bản.
• Biểu thị màu và ký hiệu loại đất đúng quy định.
• Bổ sung địa giới, thủy hệ, giao thông, địa danh và trụ sở.
• Thiết kế khung, chú giải, sơ đồ vị trí và bảng cơ cấu sử dụng đất.
• Kiểm tra tên lớp, mã đối tượng, phông chữ và quy tắc hiển thị.
• Xuất dữ liệu số và bản trình bày phục vụ kiểm tra.

Bài bản đồ chuyên đề giải thích thêm nguyên tắc chọn lớp thông tin, tổng quát hóa và trình bày bản đồ theo mục tiêu sử dụng.

Quy trình cấp xã: bước 6 báo cáo và giao nộp

Sau khi hoàn thiện bản đồ và biểu kiểm kê, cấp xã thực hiện:

1. Phân tích hiện trạng. Đánh giá cơ cấu sử dụng đất và biến động trong kỳ.
2. Xây dựng báo cáo. Nêu phương pháp, nguồn dữ liệu, kết quả, khó khăn và kiến nghị.
3. Kiểm tra nội bộ. Rà soát bản đồ, biểu, báo cáo và dữ liệu số.
4. Hoàn thiện hồ sơ. Sửa lỗi theo kết quả kiểm tra và chuẩn hóa tên tệp.
5. Phê duyệt kết quả. Thực hiện theo thẩm quyền hiện hành.
6. Giao nộp sản phẩm. Chuyển bộ dữ liệu và hồ sơ đến cơ quan cấp tỉnh theo quy định.

Quy trình thành lập bản đồ cấp tỉnh

Cấp tỉnh không chỉ ghép cơ học bản đồ cấp xã. Cần kiểm soát tính đầy đủ, thống nhất ranh và mức độ tổng quát hóa theo tỷ lệ cấp tỉnh.

1. Chuẩn bị và hướng dẫn. Ban hành kế hoạch, tổ chức tập huấn và thống nhất quy cách dữ liệu.
2. Thu thập tài liệu cấp tỉnh. Hồ sơ địa giới, quy hoạch, dữ liệu chuyên ngành và kết quả kỳ trước.
3. Tiếp nhận kết quả cấp xã. Kiểm tra đủ bản đồ, biểu, báo cáo và dữ liệu số.
4. Kiểm tra chất lượng. Rà soát diện tích, mã loại đất, địa giới và logic không gian.
5. Tổng hợp biểu kiểm kê. Cộng và đối chiếu số liệu của các xã trong toàn tỉnh.
6. Biên tập bản đồ cấp tỉnh. Tổng hợp, tổng quát hóa và trình bày ở tỷ lệ phù hợp.
7. Phân tích biến động. Đánh giá cơ cấu, xu hướng và các vấn đề quản lý đất đai.
8. Hoàn thiện, phê duyệt và giao nộp. Thực hiện kiểm tra, nghiệm thu và báo cáo lên trung ương.

Bản đồ cấp vùng và cả nước

Cơ quan trung ương tiếp nhận kết quả cấp tỉnh để:

• Kiểm tra tính đầy đủ và thống nhất toàn quốc.
• Tổng hợp số liệu theo vùng kinh tế–xã hội và cả nước.
• Xử lý chênh lệch liên tỉnh, địa giới và dữ liệu đặc thù.
• Biên tập bản đồ cấp vùng và toàn quốc.
• Phân tích biến động và xây dựng báo cáo tổng hợp.
• Hoàn thiện, công bố và lưu trữ theo thẩm quyền.

Mức độ chi tiết giảm dần từ xã lên tỉnh, vùng và cả nước. Các khoanh đất nhỏ được tổng quát hóa nhưng số liệu tổng hợp vẫn phải bảo đảm thống nhất.

Phương pháp thành lập bản đồ

Các nguồn và phương pháp thường được kết hợp trong quá trình kiểm kê.

Phương pháp	Ưu điểm	Lưu ý
Cơ sở dữ liệu đất đai	Khai thác trực tiếp dữ liệu đã quản lý	Phải kiểm tra mức độ cập nhật và đồng bộ
Bản đồ kiểm kê kỳ trước	Giữ tính liên tục giữa các kỳ	Cần cập nhật toàn bộ biến động
Bản đồ địa chính	Ranh thửa chi tiết và hệ tọa độ rõ	Không phải mọi ranh thửa đều giữ trên bản đồ hiện trạng
Ảnh viễn thám, UAV	Nhận diện nhanh biến động diện rộng	Cần hiệu chỉnh, giải đoán và kiểm chứng
Điều tra, đo đạc thực địa	Xác minh khu vực nghi ngờ hoặc biến động	Chi phí cao hơn, cần kế hoạch lấy mẫu hợp lý

Ảnh vệ tinh hoặc UAV không tự xác định loại đất pháp lý. Chúng giúp nhận diện lớp phủ và biến động; mã loại đất kiểm kê còn phải căn cứ hồ sơ, mục đích sử dụng và quy định phân loại.

Bộ sản phẩm phải hoàn thiện

Tùy cấp và nhiệm vụ cụ thể, bộ sản phẩm thường gồm:

• Bản đồ kiểm kê đất đai dạng số cấp xã.
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất dạng số.
• Các biểu thống kê, kiểm kê theo mẫu.
• Danh sách biến động và tài liệu điều tra liên quan.
• Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai.
• Thuyết minh bản đồ và phân tích biến động.
• Hồ sơ kiểm tra, nghiệm thu và phê duyệt.
• Tệp dữ liệu giao nộp theo cấu trúc, tên và định dạng quy định.
• Bản in hoặc tệp trình bày khi nhiệm vụ yêu cầu.

Việc chỉ giao một tệp PDF hoặc ảnh bản đồ không đáp ứng đầy đủ yêu cầu của một bộ sản phẩm kiểm kê đất đai.

Kiểm tra chất lượng bản đồ

Kiểm tra cần bao phủ cả nội dung bản đồ, dữ liệu thuộc tính và số liệu biểu.

Các nhóm lỗi thường phải kiểm tra trước khi nghiệm thu.

Nhóm kiểm tra	Nội dung	Lỗi thường gặp
Cơ sở toán học	Hệ tọa độ, tỷ lệ và phạm vi	Sai hệ, lệch vị trí hoặc cắt thiếu địa giới
Hình học	Đường bao, chồng lấn và khe hở	Khoanh không khép kín, polygon trùng
Thuộc tính	Mã đất, đối tượng sử dụng và quản lý	Mã thiếu, sai hoặc không khớp chú giải
Số liệu	Tổng diện tích và biểu kiểm kê	Bản đồ không cân với biểu
Trình bày	Màu, ký hiệu, tên và khung bản đồ	Chữ chồng, sai màu hoặc thiếu chú giải
Hồ sơ	Báo cáo, metadata và tệp giao nộp	Thiếu nguồn, thời điểm hoặc lịch sử xử lý

Vai trò của GIS và số hóa dữ liệu

GIS hỗ trợ quản lý khoanh đất, liên kết thuộc tính, kiểm tra topology, tổng hợp diện tích và biên tập bản đồ theo nhiều tỷ lệ.

Công việc GIS quan trọng gồm:

• Chuyển đổi và chuẩn hóa hệ tọa độ.
• Chuẩn hóa cấu trúc lớp và trường thuộc tính.
• Số hóa, chỉnh lý và làm sạch đường bao.
• Kiểm tra topology tự động.
• Tổng hợp diện tích theo mã loại đất.
• Thiết lập ký hiệu và bố cục bản đồ.
• Xuất dữ liệu theo định dạng giao nộp.
• Lưu metadata và lịch sử chỉnh sửa.

Dịch vụ số hóa dữ liệu GIS hỗ trợ chuyển đổi bản đồ giấy, chuẩn hóa lớp đất đai và xây dựng dữ liệu phục vụ tổng hợp, quản lý.

“Bản đồ hiện trạng sử dụng đất không chỉ là bản vẽ có màu. Sản phẩm đạt yêu cầu phải chứng minh được nguồn dữ liệu, quá trình cập nhật biến động, tính khép kín của khoanh đất và sự thống nhất tuyệt đối giữa bản đồ với biểu kiểm kê.”

— Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Sai lầm thường gặp

• Dùng Quyết định 22/2007 làm căn cứ hiện hành: văn bản đã hết hiệu lực từ năm 2014.
• Tiếp tục lập quy trình cấp huyện: không phù hợp mô hình chính quyền hai cấp.
• Nhầm bản đồ kiểm kê với bản đồ hiện trạng: hai sản phẩm có mức độ chi tiết và chức năng khác nhau.
• Dùng ảnh vệ tinh để tự gán loại đất: lớp phủ bề mặt không đồng nhất với mục đích sử dụng pháp lý.
• Ghép bản đồ xã nhưng không xử lý ranh: phát sinh chồng lấn hoặc khe hở.
• Điều chỉnh số liệu để cân biểu: che giấu lỗi hình học hoặc thuộc tính.
• Giữ toàn bộ ranh thửa ở mọi tỷ lệ: làm bản đồ cấp tỉnh quá tải và sai nguyên tắc tổng quát hóa.
• Chỉ nghiệm thu bản in: bỏ sót lỗi dữ liệu số và topology.
• Không lưu metadata: khó xác định nguồn và thời điểm cập nhật.

Câu hỏi thường gặp

Quyết định 22/2007/QĐ-BTNMT còn hiệu lực không?

Không. Văn bản hết hiệu lực toàn bộ từ ngày 17/07/2014.

Văn bản nào quy định quy trình hiện nay?

Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT và thể hiện trong Văn bản hợp nhất 37/VBHN-BNNMT.

Năm 2026 còn lập bản đồ hiện trạng cấp huyện không?

Không còn quy trình độc lập cấp huyện ở địa phương. Kết quả được thực hiện ở cấp xã và tổng hợp trực tiếp tại cấp tỉnh.

Bản đồ kiểm kê khác bản đồ hiện trạng thế nào?

Bản đồ kiểm kê là dữ liệu chi tiết phục vụ khoanh đất và tổng hợp số liệu; bản đồ hiện trạng được biên tập, tổng quát hóa để thể hiện cơ cấu sử dụng đất.

Có thể dùng bản đồ địa chính để lập bản đồ hiện trạng không?

Có thể dùng làm nguồn dữ liệu khi phù hợp, nhưng cần cập nhật biến động, tạo khoanh đất và biên tập theo quy định bản đồ hiện trạng.

Ảnh UAV có thay điều tra thực địa không?

Không hoàn toàn. UAV hỗ trợ nhận diện biến động và lập nền ảnh, nhưng khu vực chưa rõ loại đất hoặc ranh vẫn cần hồ sơ và kiểm tra thực địa.

Diện tích trên bản đồ phải khớp biểu kiểm kê không?

Có. Số liệu cấp xã được tổng hợp từ bản đồ kiểm kê, nên mọi sai lệch phải được kiểm tra và xử lý tại dữ liệu gốc.

Bản đồ hiện trạng có dùng để cắm mốc thửa đất không?

Không. Muốn cắm mốc cần hồ sơ địa chính, tọa độ ranh và đo đạc thửa đất theo yêu cầu kỹ thuật phù hợp.

Sản phẩm chỉ cần bản PDF có đủ không?

Không. Nhiệm vụ kiểm kê cần bộ dữ liệu số, biểu, báo cáo, hồ sơ kiểm tra và các tài liệu giao nộp theo quy định.

Đơn vị tư vấn có thể thực hiện phần kỹ thuật không?

Có thể thực hiện theo nhiệm vụ, hợp đồng và yêu cầu năng lực, nhưng việc tổ chức, kiểm tra, phê duyệt thuộc cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận

Quy trình thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2026 được tổ chức theo mô hình cấp xã–cấp tỉnh, sau đó tổng hợp cho vùng và cả nước. Nội dung cấp huyện trong quy trình cũ không còn phù hợp.

Chất lượng sản phẩm phụ thuộc việc cập nhật đúng biến động, điều tra thực địa có trọng tâm, kiểm soát dữ liệu GIS và bảo đảm bản đồ thống nhất với biểu kiểm kê. Không nên xem đây chỉ là công việc trình bày hoặc in một bản đồ giấy.

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội. (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2024–2025). Thông tư số 08/2024/TT-BTNMT; Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT; Văn bản hợp nhất số 37/VBHN-BNNMT.
3. Chính phủ; Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2024–2025). Nghị định số 151/2025/NĐ-CP; Thông tư số 48/2024/TT-BTNMT.