Cách xem số tờ số thửa đất đơn giản chuẩn xác

Số tờ, số thửa đất là gì?

Số thửa đất là số thứ tự dùng để nhận diện một thửa trong phạm vi một tờ bản đồ địa chính. Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, số thứ tự thửa được đánh bằng số Ả Rập từ 1 đến hết trên từng tờ bản đồ.

Số tờ bản đồ là số thứ tự của tờ bản đồ địa chính trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã tại thời điểm bản đồ được thành lập hoặc chỉnh lý. Các tờ bản đồ được đánh số liên tục theo nguyên tắc kỹ thuật của hệ thống bản đồ địa chính.

Do số thửa chỉ được đánh trong từng tờ bản đồ, cụm “thửa 125” đứng riêng không đủ để xác định duy nhất một bất động sản. Cần có tối thiểu số tờ, số thửa và đơn vị hành chính nơi có đất.

Ví dụ, “thửa 125, tờ bản đồ 18, phường X” có ý nghĩa rõ hơn nhiều so với chỉ ghi “thửa 125”. Nếu địa phương đã thay đổi tên phường, cần ghi thêm địa danh cũ trên hồ sơ để đối chiếu.

Số tờ và số thửa có giống số vào sổ hay số phát hành không?

Không. Trên Giấy chứng nhận có nhiều nhóm số khác nhau và mỗi nhóm phục vụ một mục đích riêng. Nhầm số seri hoặc số vào sổ với số thửa là lỗi khá phổ biến khi người dân gửi thông tin cho đơn vị đo đạc.

Khi thuê đo đạc hoặc xin trích lục, hãy gửi đúng dòng “Thửa đất số” và “Tờ bản đồ số”. Không nên chỉ chụp bìa sổ hoặc gửi số seri ở góc giấy.

Cách xem số tờ, số thửa trên Giấy chứng nhận mẫu mới

Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận hiện hành gồm một tờ có hai trang. Trang 1 chứa mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”, mục “2. Thông tin thửa đất” và mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất”.

Trang 2 thể hiện sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất; ghi chú; những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

Để xem số tờ, số thửa trên mẫu mới, thực hiện như sau:

1. Mở trang 1: tìm mục “2. Thông tin thửa đất”.
2. Tìm dòng số thửa: ghi lại đúng toàn bộ số và ký hiệu nếu có.
3. Tìm dòng số tờ bản đồ: không nhầm với số phát hành Giấy chứng nhận.
4. Đọc địa chỉ thửa đất: kiểm tra tỉnh, thành phố và xã, phường.
5. Đối chiếu diện tích: so sánh diện tích, hình thức sử dụng chung hoặc riêng.
6. Đọc loại đất: xem mục đích sử dụng, thời hạn và nguồn gốc.
7. Mở trang 2: đối chiếu sơ đồ, ghi chú và thay đổi sau khi cấp.
8. Kiểm tra mã QR: dùng như công cụ hỗ trợ, không bỏ qua nội dung in trên giấy.

Cách xem số tờ, số thửa trên sổ đỏ, sổ hồng mẫu cũ

Các Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu trước đây vẫn có thể đang được sử dụng hợp pháp. Những sổ này thường có nhiều trang hơn và cách bố trí khác mẫu hiện hành.

Thay vì ghi nhớ cứng “trang 2” hoặc “trang 3”, người đọc nên tìm phần có tiêu đề liên quan đến thửa đất, quyền sử dụng đất hoặc thông tin thửa đất. Trong phần đó thường có các dòng:

• Thửa đất số.
• Tờ bản đồ số.
• Địa chỉ thửa đất.
• Diện tích.
• Hình thức sử dụng riêng và sử dụng chung.
• Mục đích sử dụng.
• Thời hạn sử dụng.
• Nguồn gốc sử dụng.

Sau khi đọc số tờ, số thửa, cần kiểm tra phần sơ đồ và phần xác nhận biến động. Sổ cũ có thể đã được đóng dấu tách thửa, chuyển nhượng một phần, đổi địa chỉ hoặc ghi chú cấp đổi.

Nếu một trang bổ sung được gắn kèm, phải đọc cùng Giấy chứng nhận. Không nên chụp riêng trang có số tờ, số thửa rồi bỏ qua phần thay đổi sau cấp.

Những thông tin cần đọc cùng số tờ, số thửa

Số tờ và số thửa chỉ là khóa nhận diện. Trước khi mua bán, thế chấp hoặc đo đạc, cần đọc toàn bộ thông tin thửa đất.

Không nên gọi mọi diện tích ngoài Giấy chứng nhận là “đất lưu không”. Phần đất ngoài ranh có thể thuộc giao thông, thủy lợi, người liền kề hoặc diện tích chưa được công nhận. Muốn xác định phải kiểm tra hồ sơ và đo thực địa.

Cách xem số tờ, số thửa trên bản đồ địa chính

Trên bản đồ địa chính, thửa đất được thể hiện bằng đường ranh khép kín và nhãn thửa. Nhãn thửa gồm số thứ tự thửa, diện tích và loại đất theo quy định kỹ thuật.

Số thửa được đánh từ 1 đến hết trên một tờ bản đồ, bắt đầu từ khu vực cực Bắc của tờ, theo thứ tự từ trái sang phải và từ trên xuống dưới theo đường dích dắc. Đây là quy tắc thành lập bản đồ, không phải hướng dẫn để người dân tự dò bằng mắt trên ảnh chụp mờ.

Khi có bản trích lục, hãy kiểm tra:

• Tên đơn vị hành chính.
• Số thứ tự tờ bản đồ.
• Tỷ lệ bản đồ.
• Số thửa và nhãn thửa.
• Ranh giới, diện tích và mã loại đất.
• Ngày trích lục hoặc ngày xác nhận.
• Dấu hoặc chữ ký của cơ quan cung cấp nếu tài liệu dùng cho hồ sơ.

Ảnh chụp bản đồ từ điện thoại có thể bị mất khung, tỷ lệ và thông tin nguồn. Không nên dùng ảnh này để tự cắm mốc hoặc kết luận thửa đất nằm đúng vị trí.

Cách tra cứu số tờ, số thửa đất online

Pháp luật cho phép khai thác dữ liệu đất đai theo hình thức trực tuyến qua Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công của cơ quan chuyên ngành và cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Tuy nhiên, mức độ công khai và chức năng tìm kiếm của từng địa phương không giống nhau. Không có căn cứ để khẳng định một website duy nhất luôn cho phép nhập số tờ, số thửa và trả về đầy đủ thông tin cho mọi tỉnh, thành.

Quy trình tra cứu trực tuyến an toàn

1. Xác định địa phương: ghi đúng tỉnh, thành phố và xã, phường hiện hành.
2. Tìm cổng chính thức: ưu tiên tên miền của cơ quan nhà nước hoặc cổng dịch vụ công.
3. Kiểm tra nhà cung cấp: đọc thông tin đơn vị vận hành, ngày cập nhật và điều khoản sử dụng.
4. Nhập số tờ, số thửa: sử dụng đúng dữ liệu trên Giấy chứng nhận.
5. Thử địa danh cũ: khi hồ sơ được lập trước đợt sắp xếp hành chính.
6. Đối chiếu vị trí: so sánh hình thể, đường tiếp giáp và diện tích.
7. Lưu kết quả: ghi lại thời điểm tra cứu và nguồn dữ liệu.
8. Xác minh chính thức: nộp yêu cầu cung cấp thông tin nếu dùng để giao dịch.

Ứng dụng tư nhân có thể hữu ích để tham khảo nhưng không nên được xem là văn bản xác nhận pháp lý. Một số ứng dụng dùng dữ liệu cũ, ghép bản đồ nền sai hoặc chưa cập nhật biến động.

Cách yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin thửa đất

Khi cần dữ liệu có giá trị sử dụng rõ ràng hơn, tổ chức hoặc cá nhân có thể nộp Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo Mẫu số 13/ĐK hoặc gửi văn bản yêu cầu.

Yêu cầu có thể được nộp trên cổng dịch vụ công, nộp trực tiếp, gửi qua bưu chính hoặc bằng phương tiện điện tử phù hợp. Cơ quan cung cấp dữ liệu tại địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai; nơi chưa có cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh có thể cung cấp từ hồ sơ địa chính theo phân cấp.

Người yêu cầu có thể phải nộp phí hoặc giá dịch vụ. Một số thông tin cá nhân về người sử dụng đất không được cung cấp nếu chưa có sự đồng ý, trừ trường hợp pháp luật quy định.

Số tờ, số thửa có dùng để xem quy hoạch được không?

Có thể dùng số tờ, số thửa làm thông tin đầu vào để tra cứu, nhưng bản đồ địa chính và bản đồ quy hoạch là hai loại tài liệu khác nhau. Biết số thửa không đồng nghĩa đã biết thửa có quy hoạch hay không.

Để kiểm tra quy hoạch, cần xác định đúng loại quy hoạch và cơ quan phê duyệt:

• Quy hoạch sử dụng đất.
• Kế hoạch sử dụng đất.
• Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng.
• Chỉ giới đường đỏ, lộ giới và hành lang bảo vệ.
• Quy hoạch chuyên ngành giao thông, thủy lợi, điện hoặc hạ tầng khác.
• Quyết định thu hồi đất hoặc dự án cụ thể nếu đã ban hành.

Website quy hoạch xây dựng không phải lúc nào cũng chứa dữ liệu địa chính chi tiết để tìm theo số thửa. Ngược lại, cổng dữ liệu đất đai có thể thể hiện thửa nhưng chưa chắc cung cấp đầy đủ lớp quy hoạch xây dựng.

Trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu văn bản hoặc dữ liệu từ cơ quan có thẩm quyền, thay vì chỉ dựa vào ảnh chụp màn hình của người môi giới.

Tại sao tra số tờ, số thửa không ra kết quả?

Không tìm thấy thửa trên hệ thống online chưa có nghĩa Giấy chứng nhận giả. Nguyên nhân có thể nằm ở dữ liệu, địa danh hoặc lịch sử chỉnh lý.

Khi nào số tờ, số thửa đất thay đổi?

Tách thửa hoặc hợp thửa

Khi tách hoặc hợp thửa và hình thành thửa mới, số thửa cũ có thể bị hủy bỏ. Số thửa mới được đánh tiếp theo số lớn nhất trong tờ bản đồ sau khi thủ tục đăng ký được hoàn thành.

Đo đạc lập lại bản đồ

Nếu bản đồ địa chính được lập lại và thay đổi tỷ lệ hoặc phân mảnh, số tờ có thể được tổ chức lại theo quy định. Hồ sơ phải có thông tin tham chiếu để quản lý lịch sử.

Thay đổi đơn vị hành chính

Khi chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính, số tờ tại một số khu vực có thể được giữ nguyên hoặc đánh lại theo phương án quản lý. Địa chỉ trên sổ cũ có thể không còn trùng tên phường, xã hiện hành.

Chỉnh lý sai sót

Khi phát hiện sai số tờ, số thửa hoặc thông tin thửa, cơ quan đăng ký có thể thực hiện đính chính, cấp đổi hoặc chỉnh lý dữ liệu theo thủ tục phù hợp.

“Số tờ, số thửa là địa chỉ kỹ thuật của thửa đất trong hồ sơ địa chính. Muốn dùng đúng, phải đặt nó cùng đơn vị hành chính, lịch sử chỉnh lý và dữ liệu ranh giới; một con số đứng riêng không đủ để cắm mốc hay kết luận pháp lý.”

Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Cách kiểm tra số tờ, số thửa trước khi mua nhà đất

• Xem bản gốc Giấy chứng nhận, không chỉ xem ảnh đã cắt.
• Đối chiếu số tờ, số thửa và địa chỉ với giấy tờ giao dịch.
• Kiểm tra người đứng tên và giấy tờ định danh của người giao dịch.
• Đọc phần thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
• Kiểm tra diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất.
• So sánh hình thể trên sơ đồ với hiện trạng ngoài thực địa.
• Xác minh thửa có tách, hợp hoặc cấp đổi gần đây không.
• Tra cứu thông tin quy hoạch từ nguồn chính thức.
• Kiểm tra thế chấp, ngăn chặn hoặc hạn chế quyền khi cần.
• Đo hiện trạng nếu ranh, diện tích hoặc lối đi không rõ.
• Không chuyển tiền chỉ dựa trên ảnh chụp dữ liệu online.
• Lập hợp đồng đặt cọc có điều kiện kiểm tra pháp lý rõ ràng.

Số tờ, số thửa có dùng để xác định ranh đất không?

Không thể chỉ nhập số tờ, số thửa vào một ứng dụng rồi tự xác định chính xác các góc ranh ngoài thực địa. Để cắm mốc cần dữ liệu hình học, hệ tọa độ, tài liệu quản lý và phương pháp đo phù hợp.

Đơn vị đo đạc thường phải thực hiện các công việc:

1. Thu thập hồ sơ: Giấy chứng nhận, trích lục, bản vẽ và dữ liệu tọa độ.
2. Kiểm tra hệ tọa độ: xác định nguồn, kinh tuyến trục và khả năng sử dụng.
3. Đo hiện trạng: ghi nhận hàng rào, tường, công trình và điểm ranh đang sử dụng.
4. Đối chiếu: so sánh ranh hồ sơ với hiện trạng và thửa liền kề.
5. Xử lý số liệu: xác định điểm góc có căn cứ kỹ thuật.
6. Cắm mốc: thực hiện theo hồ sơ và yêu cầu hợp lệ.
7. Lập bản vẽ: thể hiện kết quả để các bên kiểm tra.

Khách hàng tại khu vực Quận 9 cũ có thể tham khảo dịch vụ đo đạc đất đai khu vực TP. Thủ Đức.

Với khu vực Quận 2 cũ, xem thêm dịch vụ đo vẽ nhà đất khu vực Quận 2 cũ.

Đối với khu trung tâm, tham khảo dịch vụ đo đạc nhà đất Quận 1.

Những sai lầm thường gặp khi xem số tờ, số thửa

• Nhầm số seri với số thửa: gửi sai dữ liệu cho cơ quan hoặc đơn vị đo.
• Chỉ ghi số thửa: bỏ thiếu số tờ và đơn vị hành chính.
• Dùng ảnh sổ bị cắt: không thấy phần ghi chú và biến động.
• Tin tuyệt đối vào bản đồ online: bỏ qua ngày cập nhật và nguồn dữ liệu.
• Cho rằng số thửa không bao giờ đổi: không kiểm tra tách, hợp hoặc lập lại bản đồ.
• Đồng nhất bản đồ địa chính với quy hoạch: kết luận sai khả năng xây dựng.
• Tự cắm mốc từ sơ đồ trên sổ: không có tọa độ và cơ sở kiểm tra.
• Công khai toàn bộ sổ lên mạng: làm lộ thông tin cá nhân và tài sản.
• Chỉ kiểm tra số mà bỏ diện tích: không phát hiện sai lệch hồ sơ.
• Dùng địa chỉ nhà thay số thửa: địa chỉ có thể thay đổi hoặc không trùng dữ liệu địa chính.

Câu hỏi thường gặp về số tờ, số thửa đất

Liên hệ kiểm tra số tờ, số thửa và đo đạc nhà đất

Khi liên hệ, khách hàng nên gửi ảnh đã che số định danh cá nhân, số phát hành và thông tin không cần thiết. Phần cần thiết cho tư vấn ban đầu thường gồm số tờ, số thửa, địa chỉ, diện tích, sơ đồ và mục đích cần kiểm tra.

Đo Vẽ Nhanh hỗ trợ đọc hồ sơ, đo hiện trạng, kiểm tra ranh, tính diện tích chênh lệch và lập bản vẽ phục vụ thủ tục phù hợp. Kết quả đo đạc là căn cứ kỹ thuật; việc xác nhận pháp lý thuộc cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận

Cách xem số tờ, số thửa đất không khó nếu người đọc xác định đúng mẫu Giấy chứng nhận. Mẫu hiện hành đặt thông tin thửa đất trên trang 1; sổ cũ cần tìm đúng mục thông tin thửa và đọc cùng phần biến động.

Số tờ, số thửa phải đi cùng đơn vị hành chính, diện tích, loại đất và lịch sử chỉnh lý. Hai con số này không thay thế việc kiểm tra chủ sử dụng, quy hoạch, hạn chế quyền hoặc ranh giới ngoài thực địa.

Trước giao dịch có giá trị lớn, nên đối chiếu bản gốc, tra cứu nguồn chính thức và đo kiểm khi hiện trạng không rõ. Liên hệ Đo Vẽ Nhanh qua hotline 0907 621 115 để được tư vấn theo hồ sơ cụ thể.

1. Chính phủ. (2024). Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và Hệ thống thông tin đất đai.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2024). Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2024). Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.