Khảo sát địa hình điều chỉnh quy hoạch TPHCM

Khảo sát địa hình điều chỉnh quy hoạch là gì?

Đây là hoạt động đo đạc hiện trạng bề mặt và các đối tượng đang tồn tại trong phạm vi quy hoạch hoặc khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp. Dữ liệu khảo sát được sử dụng để so sánh với hồ sơ quy hoạch đã phê duyệt, nhận diện thay đổi và xây dựng phương án điều chỉnh có căn cứ.

Khảo sát có thể phục vụ:

• Điều chỉnh tổng thể: cập nhật phạm vi rộng khi định hướng phát triển, chức năng hoặc cấu trúc hạ tầng thay đổi đáng kể.
• Điều chỉnh cục bộ: làm rõ hiện trạng tại một khu vực, tuyến đường, ô phố hoặc nhóm lô đất cụ thể.
• Rà soát quy hoạch: kiểm tra mức độ thực hiện, các dự án đã triển khai và những yếu tố mới phát sinh.
• Quy hoạch phân khu: cung cấp nền địa hình, sử dụng đất và hạ tầng ở tỷ lệ phù hợp.
• Quy hoạch chi tiết: xác định tới lô đất, đường nội bộ, cao độ nền và hệ thống kỹ thuật.
• Quy hoạch hạ tầng: phục vụ giao thông, cấp nước, thoát nước, năng lượng, không gian ngầm và viễn thông.

Khung pháp lý quy hoạch năm 2026

Từ ngày 01/07/2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 là luật chuyên ngành điều chỉnh việc lập, thẩm định, phê duyệt, rà soát và điều chỉnh quy hoạch đô thị–nông thôn.

Đến tháng 07/2026, các văn bản quan trọng cần đối chiếu gồm:

Phạm vi TP.HCM sau sắp xếp năm 2025

Nghị quyết 202/2025/QH15 sắp xếp toàn bộ diện tích và dân số của TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu thành Thành phố Hồ Chí Minh mới. Thành phố có diện tích tự nhiên 6.772,59 km² và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Vì vậy, dịch vụ khảo sát quy hoạch tại TP.HCM năm 2026 có thể bao gồm:

• Khu vực đô thị trung tâm và các khu vực thuộc TP.HCM trước sắp xếp.
• Các khu công nghiệp, đô thị và hạ tầng thuộc Bình Dương trước đây.
• Khu vực cảng biển, đô thị ven biển và công nghiệp thuộc Bà Rịa–Vũng Tàu trước đây.
• Các xã, phường mới được tổ chức theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15.

Khi nào cần đo mới bản đồ địa hình?

Luật và hồ sơ quy hoạch yêu cầu điều tra, khảo sát, thu thập dữ liệu và đánh giá hiện trạng phù hợp với loại quy hoạch. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi lần điều chỉnh đều phải đo mới toàn bộ khu vực.

Tỷ lệ bản đồ dùng cho quy hoạch

Tỷ lệ không được chọn chỉ theo diện tích khu đất. Hồ sơ quy hoạch hiện hành quy định tỷ lệ theo loại và cấp độ quy hoạch, đồng thời nhiệm vụ được phê duyệt có thể yêu cầu bản đồ chi tiết hơn cho khu vực trọng điểm.

Bảng trên phản ánh các tỷ lệ phổ biến trong hồ sơ theo Thông tư 16/2025/TT-BXD và văn bản hợp nhất hiện hành. Tỷ lệ cuối cùng phải bám nhiệm vụ quy hoạch, phạm vi và quyết định phê duyệt.

Nội dung cần khảo sát

Khối lượng cụ thể phụ thuộc nhiệm vụ, nhưng bản đồ nền phục vụ điều chỉnh quy hoạch thường cần các nhóm đối tượng sau:

• Ranh giới khu vực khảo sát và các mốc quản lý hiện có.
• Đường giao thông, vỉa hè, lề đường, tim đường và nút giao.
• Nhà, công trình, tường rào và cấu trúc kiến trúc chính.
• Hố ga, cống, mương, kênh, rạch và hệ thống thoát nước.
• Cột điện, trạm điện, tủ kỹ thuật và tuyến hạ tầng nổi.
• Điểm đấu nối cấp nước, thoát nước, giao thông và năng lượng.
• Cao độ nền, điểm đặc trưng địa hình và đường đồng mức.
• Sông, hồ, bờ kè, mép nước và phạm vi ngập nếu nhiệm vụ yêu cầu.
• Cây xanh, công viên, nghĩa trang và khu vực môi trường nhạy cảm.
• Các dự án đang thi công hoặc đã thay đổi so với quy hoạch cũ.
• Hạ tầng ngầm khi có hồ sơ hoặc phương pháp xác định phù hợp.
• Địa danh, ranh hành chính và thông tin nền phục vụ GIS.

Phương pháp khảo sát truyền thống

Phương pháp truyền thống sử dụng GNSS, máy toàn đạc điện tử và máy thủy bình để xây dựng lưới khống chế rồi đo các điểm chi tiết. Đây vẫn là phương pháp chủ lực tại khu đô thị có nhiều vật cản, hạ tầng dày đặc hoặc yêu cầu xác định chính xác hố ga, mép đường và cao độ.

Thiết kế mạng tọa độ nên tham khảo bài lưới khống chế mặt bằng. Công tác truyền cao độ được giải thích tại bài đo thủy chuẩn và lưới khống chế độ cao.

Khảo sát bằng UAV RTK hoặc PPK

UAV thu nhận ảnh có độ chồng phủ để tạo ảnh trực giao, Point Cloud và mô hình độ cao. Công nghệ phù hợp khu đất rộng, khu vực chưa xây dựng dày đặc, dự án ven đô, khu công nghiệp, mỏ, bờ biển hoặc nơi cần dữ liệu trực quan.

Quy trình kỹ thuật cần:

• Lập ranh bay, độ cao bay và độ chồng phủ ảnh.
• Xây dựng điểm khống chế ảnh mặt đất và điểm kiểm tra độc lập.
• Xác định hệ tọa độ, cao độ và tham số camera.
• Kiểm tra vùng cấm, hạn chế bay và thủ tục liên quan.
• Bay trong điều kiện thời tiết, ánh sáng và gió phù hợp.
• Xử lý Photogrammetry, lọc nhiễu và phân loại bề mặt.
• Đo bổ sung khu vực bị cây, mái che hoặc vật thể che khuất.
• Kiểm tra sai số ảnh trực giao và mô hình bằng điểm đối chứng.

UAV RTK hoặc PPK không loại bỏ hoàn toàn nhu cầu GCP và điểm kiểm tra. Mức độ sử dụng khống chế mặt đất phụ thuộc công nghệ, cấu hình và yêu cầu nghiệm thu. Tham khảo dịch vụ khảo sát địa hình 3D Flycam để hiểu các đầu ra ảnh trực giao, Point Cloud và mô hình 3D.

Kết hợp toàn đạc, GNSS và UAV

Phương án kết hợp thường hiệu quả hơn việc chỉ sử dụng một thiết bị:

Quy trình khảo sát phục vụ điều chỉnh quy hoạch

1. Tiếp nhận nhiệm vụ. Xác định loại quy hoạch, phạm vi, tỷ lệ, dữ liệu hiện trạng và sản phẩm cần bàn giao.
2. Thu thập hồ sơ cũ. Kiểm tra quyết định phê duyệt, bản đồ quy hoạch, dữ liệu địa hình, địa chính và hạ tầng.
3. Rà soát địa danh hiện hành. Đối chiếu xã, phường mới với quận, huyện, tỉnh cũ.
4. Khảo sát sơ bộ. Đánh giá biến động, khả năng tiếp cận, vật cản, vùng bay và vị trí mốc.
5. Lập nhiệm vụ khảo sát. Xác định mục đích, phạm vi, tiêu chuẩn, khối lượng sơ bộ và tiến độ.
6. Lập phương án kỹ thuật. Thiết kế lưới, công nghệ đo, mật độ điểm, kiểm tra và an toàn.
7. Thi công ngoại nghiệp. Đo khống chế, địa hình, địa vật, cao độ và hạ tầng theo phương án.
8. Xử lý nội nghiệp. Bình sai, biên tập bản đồ, tạo DTM, ảnh trực giao hoặc cơ sở dữ liệu.
9. Đo kiểm bổ sung. Kiểm tra điểm độc lập, vùng thiếu dữ liệu và các vị trí nhạy cảm.
10. Lập báo cáo. Trình bày căn cứ, phương pháp, khối lượng, chất lượng và giới hạn sử dụng.
11. Nghiệm thu, phê duyệt kết quả. Đối chiếu nhiệm vụ, phương án và sản phẩm bàn giao.
12. Chuyển giao cho tư vấn quy hoạch. Bàn giao bản đồ, CAD, GIS, mô hình và metadata thống nhất.

Điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ

Thông tư 16/2025/TT-BXD quy định điều chỉnh tổng thể sử dụng thành phần hồ sơ tương ứng với việc lập quy hoạch. Điều chỉnh cục bộ yêu cầu báo cáo đánh giá hiện trạng, lý do, nội dung điều chỉnh, tác động, các chỉ tiêu sau điều chỉnh và bản vẽ thể hiện vị trí, phạm vi, quy mô khu vực.

Hồ sơ khảo sát địa hình gồm những gì?

Hồ sơ khảo sát không chỉ gồm bản vẽ và biên bản thanh lý. Thanh lý hợp đồng là tài liệu thương mại sau khi hoàn thành nghĩa vụ, không phải thành phần kỹ thuật cốt lõi chứng minh chất lượng khảo sát.

• Nhiệm vụ khảo sát được phê duyệt.
• Phương án kỹ thuật khảo sát và văn bản điều chỉnh nếu có.
• Hồ sơ năng lực của tổ chức và nhân sự chủ nhiệm.
• Tài liệu mốc tọa độ, cao độ và sơ đồ lưới khống chế.
• Nhật ký, số liệu ngoại nghiệp và hồ sơ thiết bị.
• Kết quả bình sai và các bảng kiểm tra sai số.
• Bản đồ địa hình, mặt cắt và dữ liệu hạ tầng.
• Ảnh trực giao, Point Cloud hoặc DTM nếu có trong nhiệm vụ.
• Báo cáo kết quả khảo sát và phụ lục.
• Biên bản nghiệm thu, phê duyệt và bàn giao kết quả.
• File CAD, GIS, PDF cùng metadata hệ tọa độ–độ cao.

Chi tiết từng thành phần được trình bày tại bài hồ sơ khảo sát địa hình gồm những gì.

Sản phẩm bàn giao cho tư vấn quy hoạch

Hệ tọa độ và hệ độ cao

Bản đồ phục vụ quy hoạch phải ghi rõ hệ tọa độ, kinh tuyến trục, múi chiếu và hệ độ cao. Cụm từ “VN-2000” chưa đủ để sử dụng dữ liệu nếu thiếu các tham số chiếu.

• Xác minh mốc tọa độ và mốc độ cao được sử dụng.
• Kiểm tra kinh tuyến trục, múi chiếu và đơn vị.
• Phân biệt cao độ quốc gia với cao độ giả định của dự án.
• Kiểm tra dữ liệu quy hoạch cũ trước khi chồng ghép.
• Không dùng tọa độ điện thoại hoặc Google Maps làm gốc kỹ thuật.
• Lưu file chuyển hệ và điểm đối chứng khi tích hợp nhiều nguồn.

Kiểm soát chất lượng bản đồ

TCVN 9398:2012 hiện còn hiệu lực, quy định yêu cầu chung đối với đo vẽ bản đồ địa hình tỷ lệ lớn và trắc địa công trình. Tùy phương pháp, hồ sơ còn phải áp dụng quy định đo đạc bản đồ, tiêu chuẩn chuyên ngành và nhiệm vụ được phê duyệt.

• Kiểm tra điểm gốc và mốc khống chế trước khi đo.
• Kiểm tra sai số khép lưới tọa độ và độ cao.
• Đo đối chứng điểm không tham gia bình sai.
• Kiểm tra kích thước, vị trí và cao độ địa vật đặc trưng.
• So sánh bản đồ với ảnh, hồ sơ hạ tầng và thực địa.
• Kiểm tra vùng trống, vùng khuất và dữ liệu bị nội suy.
• Kiểm tra tính liên tục của đường đồng mức và mô hình bề mặt.
• Kiểm tra lớp, màu, ký hiệu, font và đơn vị trong CAD.
• Kiểm tra topology và thuộc tính nếu bàn giao GIS.
• Kiểm tra thống nhất giữa bản đồ, báo cáo và bảng tọa độ.

Khảo sát hạ tầng kỹ thuật hiện hữu

Đối với điều chỉnh quy hoạch, cao độ và đấu nối hạ tầng thường quan trọng hơn hình ảnh tổng thể. Nhà thầu cần xác định đúng phạm vi đo:

Chi phí khảo sát quy hoạch

Chi phí phụ thuộc diện tích, tỷ lệ, địa hình, mật độ xây dựng, hạ tầng, nguồn mốc, phương pháp đo và yêu cầu pháp lý. Không nên báo giá chỉ theo hecta khi chưa có nhiệm vụ và ranh khảo sát.

Cách bóc khối lượng được hướng dẫn tại bài tính khối lượng khảo sát địa hình. Với dự án sử dụng vốn thuộc phạm vi quản lý chi phí nhà nước, tham khảo thêm bài lập dự toán khảo sát địa hình theo định mức.

Thời gian thực hiện

Tiến độ gồm nhiều giai đoạn, không chỉ số ngày đo ngoài hiện trường:

• Thu thập hồ sơ và khảo sát sơ bộ.
• Lập, kiểm tra và phê duyệt nhiệm vụ, phương án.
• Xin phép tiếp cận, bay chụp hoặc làm việc với đơn vị quản lý.
• Thi công ngoại nghiệp và đo bù.
• Bình sai, xử lý ảnh, biên tập CAD/GIS.
• Kiểm tra nội bộ và kiểm tra độc lập.
• Lập báo cáo, nghiệm thu và chỉnh sửa.

Khu vực nhỏ, hồ sơ rõ và địa hình thuận lợi có thể hoàn thành nhanh hơn. Dự án lớn, hạ tầng phức tạp, nhiều nguồn dữ liệu hoặc phải xin phép UAV cần lịch thực hiện dài hơn và có dự phòng thời tiết.

Thông tin cần gửi để nhận báo giá

• Ranh khu khảo sát dạng CAD, KML, KMZ hoặc bản đồ vị trí.
• Loại quy hoạch và nội dung điều chỉnh.
• Tỷ lệ bản đồ, khoảng cao đều và tiêu chuẩn áp dụng.
• Danh mục hạ tầng, công trình và mặt cắt cần đo.
• Dữ liệu địa hình, địa chính và quy hoạch đã có.
• Yêu cầu về UAV, ảnh trực giao, Point Cloud, GIS hoặc mô hình 3D.
• Hệ tọa độ, hệ độ cao và nguồn mốc nếu đã xác định.
• Thời hạn cần sản phẩm và các mốc thẩm định.
• Yêu cầu hồ sơ năng lực, giám sát và nghiệm thu.
• Điều kiện tiếp cận, bảo mật và an toàn tại khu vực.

Chọn đơn vị khảo sát phù hợp

Đơn vị khảo sát cần có năng lực phù hợp với phạm vi hoạt động, nhân sự chủ nhiệm có chuyên môn và quy trình kiểm soát chất lượng. Thiết bị hiện đại chỉ là một phần của năng lực.

• Kiểm tra hồ sơ pháp nhân và điều kiện hoạt động liên quan.
• Yêu cầu phương án kỹ thuật thay vì chỉ nhận báo giá tổng.
• Kiểm tra kinh nghiệm với đúng tỷ lệ và loại khu vực.
• Yêu cầu trình bày hệ tọa độ, lưới khống chế và phương pháp kiểm tra.
• Thống nhất cấu trúc lớp CAD, GIS và định dạng dữ liệu.
• Kiểm tra cách nhà thầu xử lý hạ tầng ngầm và vùng khuất.
• Thống nhất phạm vi đo bổ sung và số lần chỉnh sửa.
• Không chấp nhận cam kết “được duyệt 100%” khi chưa có nhiệm vụ và ý kiến cơ quan thẩm định.

“Bản đồ phục vụ điều chỉnh quy hoạch phải trả lời được hai câu hỏi: hiện trạng hôm nay khác hồ sơ đã duyệt ở đâu, và thay đổi đó tác động thế nào đến sử dụng đất, cao độ nền cùng hệ thống hạ tầng. Một bản đồ đẹp nhưng thiếu nguồn mốc, cao độ đáy cống hoặc vùng kết nối thì chưa đủ giá trị cho thiết kế quy hoạch.”

— Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Dịch vụ khảo sát địa hình quy hoạch TP.HCM

Đo Vẽ Nhanh cung cấp dịch vụ khảo sát địa hình cho quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng, khu công nghiệp, khu đô thị và hạ tầng kỹ thuật. Phạm vi có thể bao gồm lập nhiệm vụ, phương án, lưới khống chế, đo chi tiết, biên tập bản đồ và báo cáo nghiệm thu.

Đối với khu vực rộng hoặc cần dữ liệu trực quan, công nghệ UAV có thể được tích hợp cùng GNSS và toàn đạc. Việc lựa chọn công nghệ được quyết định sau khi khảo sát sơ bộ, không mặc định Flycam phù hợp mọi khu vực.

Kết luận

Khảo sát địa hình điều chỉnh quy hoạch tại TP.HCM phải bắt đầu từ loại quy hoạch, phạm vi, tỷ lệ và dữ liệu hiện có. Quy hoạch phân khu thường sử dụng nền 1/2.000 hoặc 1/5.000; quy hoạch chi tiết sử dụng nền 1/500. Dữ liệu chỉ có giá trị khi đúng hệ tọa độ, có kiểm tra sai số và phản ánh đủ cao độ cùng hạ tầng kỹ thuật.

Trong bối cảnh TP.HCM mở rộng sau năm 2025, hồ sơ còn phải xử lý địa danh cũ–mới và tích hợp dữ liệu từ nhiều hệ thống trước đây. Phương án hiệu quả thường kết hợp GNSS, toàn đạc, thủy bình và UAV thay vì phụ thuộc một công nghệ duy nhất.