Mẫu biên bản đo đạc ranh giới đất mới nhất

Mẫu biên bản đo đạc ranh giới đất hiện hành là mẫu nào?

Tên chính xác của biểu mẫu chuyên ngành là Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Mẫu được quy định tại Phụ lục số 12 kèm theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT về kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính.

Thông tư có hiệu lực từ ngày 15/01/2025 và đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT. Nội dung đang áp dụng được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 34/VBHN-BNNMT ngày 08/08/2025.

Vì vậy, khi lập hồ sơ mới trong năm 2026, đơn vị đo đạc không nên tiếp tục dùng Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT làm căn cứ chính. Các mẫu được tạo từ quy định cũ chỉ nên dùng để tham khảo lịch sử hoặc đối chiếu hồ sơ đã lập trước đây.

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất dùng để làm gì?

Biểu mẫu ghi nhận kết quả xác định ranh giới thửa đất tại thực địa trước khi đo chi tiết. Nội dung giúp đơn vị đo đạc biết điểm nào là đỉnh thửa, cạnh ranh đi theo vật thể nào và người sử dụng đất liền kề có đồng ý với đoạn ranh liên quan hay không.

Bản mô tả giúp giảm nguy cơ đơn vị đo đạc hiểu nhầm tường rào, công trình hoặc mép sử dụng thực tế là ranh pháp lý. Đây cũng là tài liệu để kiểm tra lại khi số liệu đo, lời trình bày và hồ sơ cũ có điểm không thống nhất.

Tuy nhiên, chữ ký trên bản mô tả không phải hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản tặng cho đất. Người liền kề ký xác nhận sự thống nhất đối với ranh giới, mốc giới liên quan chứ không xác nhận toàn bộ quyền sở hữu tài sản của chủ thửa.

Khi nào phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất?

Theo quy định hiện hành, việc xác định ranh giới trên thực địa được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết trong các hoạt động đo đạc lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính.

Bản mô tả được lập cho các thửa đất thuộc phạm vi đo, trừ một số trường hợp pháp luật quy định không phải lập.

Không phải mọi lần thuê đo diện tích, đo nội bộ hoặc bố trí công trình đều phát sinh biểu mẫu địa chính chính thức. Nếu khách hàng chỉ thuê đo hiện trạng để tham khảo, đơn vị có thể lập biên bản giao nhận mốc, biên bản hiện trường hoặc bản vẽ theo hợp đồng.

Ngược lại, khi sản phẩm được lập phục vụ thủ tục địa chính, đơn vị phải áp dụng đúng quy trình chuyên ngành và biểu mẫu tương ứng.

Ai tham gia xác định ranh giới thửa đất?

Ranh giới được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa và sự thỏa thuận của người sử dụng đất, người quản lý đất cùng các bên liền kề. Việc đo đạc không nên chỉ dựa vào lời chỉ ranh của một bên.

Các thành phần có thể tham gia gồm:

• Đơn vị đo đạc và cán bộ trực tiếp thực hiện.
• Người sử dụng đất hoặc người đại diện hợp pháp.
• Người quản lý đất trong trường hợp đất được giao quản lý.
• Người sử dụng đất liền kề.
• Người quản lý đất liền kề.
• Công chức làm công tác địa chính ở cấp xã.
• Người dẫn đạc là người được giới thiệu và am hiểu địa bàn.
• Người làm chứng hoặc đại diện liên quan khi vụ việc cần ghi nhận thêm.

Người sử dụng đất cung cấp bản photocopy giấy tờ liên quan đến thửa đất để đơn vị đo đạc xác định người sử dụng, nguồn hồ sơ và các thông tin cần đối chiếu. Bản photocopy phục vụ đo đạc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy trình kỹ thuật này.

Ranh giới thửa đất được xác định theo căn cứ nào?

Ranh giới không chỉ được xác định theo hàng rào đang nhìn thấy. Đơn vị đo đạc phải đối chiếu hiện trạng với giấy tờ và ý kiến của các bên liên quan.

Hiện trạng quản lý, sử dụng

Các bên cùng chỉ dẫn vị trí đang sử dụng, tường, hàng rào, cọc, mương, mép đường, công trình hoặc địa vật được xem là ranh. Đơn vị đo đạc mô tả đúng ý kiến và hiện trạng, không tự tạo ranh mới.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản chia tách hoặc giấy tờ hợp lệ thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa, kích thước cạnh hoặc khoảng cách đến địa vật xung quanh thì phải kiểm tra thêm ranh giới theo giấy tờ đó.

Ranh giới đã được xác lập trước đây

Nếu các bên thống nhất ranh không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hoặc cấp Giấy chứng nhận trước đó, đồng thời tương quan với đường, thủy hệ, địa hình hoặc địa vật vẫn ổn định, nội dung này được ghi nhận trong biểu mẫu.

Ý kiến của người sử dụng đất liền kề

Người liền kề xác nhận đoạn ranh tiếp giáp với thửa của mình. Việc một hộ ký không có nghĩa hộ đó xác nhận các cạnh không liên quan đến quyền sử dụng của họ.

“Đường ranh đáng tin cậy phải đứng vững trên ba chân: hồ sơ, hiện trạng và ý kiến các bên liên quan. Chỉ nhìn một bức tường hoặc một nét vẽ cũ thì chưa đủ để kết luận ranh pháp lý.”

Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Nội dung bắt buộc của mẫu hiện hành

Phụ lục số 12 tổ chức thông tin theo trình tự từ thời gian, địa điểm, người sử dụng đất đến sơ họa và mô tả từng đoạn ranh.

Phần mô tả phải đủ cụ thể để một người khác có thể nhận diện điểm và cạnh ngoài thực địa. Câu ghi chung chung như “ranh theo hiện trạng” thường không đủ giá trị kỹ thuật nếu không nêu hiện trạng đó là tim tường, mép tường, cọc sắt hay đường nối nào.

Mẫu nội dung tham khảo theo Phụ lục số 12

Phần dưới đây là cấu trúc tham khảo để người dân hiểu cách điền. Khi lập hồ sơ chính thức, đơn vị đo đạc phải sử dụng đúng biểu mẫu hiện hành và không được bỏ các trường cần thiết.

Không nên tự điền sẵn tên người liền kề hoặc mô tả đường ranh trước khi kiểm tra hiện trường. Nếu có khoảng trống, phần sửa đổi phải được xác nhận để tránh bổ sung nội dung sau khi các bên đã ký.

Cách mô tả mốc và đường ranh đúng kỹ thuật

Mô tả điểm góc

Mỗi điểm nên có số thứ tự và vật nhận diện cụ thể. Ví dụ: đinh sắt tại góc tường, tâm cọc bê tông, góc mép sân, giao điểm hai tường hoặc cọc gỗ được đóng mới.

Mô tả cạnh ranh

Cần ghi rõ ranh đi theo tim tường, mép trong, mép ngoài, chân taluy, mép rãnh, hàng cọc hay đường thẳng nối hai điểm. Nếu tường dày, cụm từ “theo tường” có thể gây tranh cãi vì chưa rõ phần nào của tường là ranh.

Mô tả địa vật liên quan

Nên thể hiện đường giao thông, mương, kênh, nhà, cây lâu năm hoặc địa vật ổn định giúp tìm lại vị trí. Địa vật tạm như đống vật liệu, xe hoặc hàng hóa không phù hợp làm dấu nhận dạng lâu dài.

Mô tả mốc mới chôn

Nếu các bên thống nhất chôn cọc mới, cần ghi vật liệu, kích thước, vị trí và tình trạng bàn giao. Biên bản bàn giao mốc có thể được lập riêng để quản lý trách nhiệm bảo vệ.

Hàng xóm không ký biên bản thì xử lý thế nào?

Việc người liền kề vắng mặt hoặc không ký không phải lúc nào cũng làm dừng toàn bộ công tác đo đạc. Quy trình hiện hành phân biệt giữa không ký nhưng không có tranh chấp và trường hợp có tranh chấp thực tế.

Vắng mặt trong thời gian đo đạc

Đơn vị đo đạc, các bên còn lại và người dẫn đạc xác định ranh, lập bản mô tả rồi chuyển UBND cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở và địa điểm sinh hoạt cộng đồng nơi có đất.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất hoặc người liền kề không có mặt để ký, đồng thời không có văn bản thể hiện tranh chấp, đơn vị đo đạc và UBND cấp xã lập biên bản, ghi rõ tình trạng vắng mặt.

Đã nhận bản mô tả nhưng không ký

Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận bản mô tả mà người được gửi không ký, không có văn bản thể hiện tranh chấp, đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản và ghi rõ lý do không ký.

Có văn bản hoặc ý kiến tranh chấp

Khi có tranh chấp ranh giới, bản mô tả phải thể hiện đồng thời ranh theo hiện trạng và ranh theo ý kiến của từng bên. Đơn vị đo đạc không được tự chọn một bên đúng rồi xóa phần còn lại.

Có tranh chấp thì biên bản có giải quyết được không?

Bản mô tả không phải quyết định giải quyết tranh chấp. Nhiệm vụ của tài liệu là ghi nhận trung thực hiện trạng và ý kiến các bên tại thời điểm đo.

Khi có tranh chấp, người dân nên:

1. Giữ nguyên mốc, tường và hiện trạng: tránh tự dịch chuyển hoặc tháo dỡ.
2. Thu thập hồ sơ: Giấy chứng nhận, bản đồ, biên bản cũ, giấy mua bán và ảnh lịch sử.
3. Đo hiện trạng: xác định tọa độ, diện tích và phần chồng lấn theo các phương án ranh.
4. Ghi rõ ý kiến: không ký vào nội dung không đúng với ý kiến của mình.
5. Hòa giải: đề nghị cơ quan có thẩm quyền hoặc các bên tổ chức hòa giải theo quy định.
6. Yêu cầu giải quyết: thực hiện thủ tục hành chính hoặc tố tụng phù hợp nếu hòa giải không thành.

Khách hàng có vụ việc đang được tòa án xem xét có thể tham khảo dịch vụ đo đạc nhà đất phục vụ thẩm định tại chỗ.

Phân biệt các loại giấy tờ về ranh giới đất

Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất được quy định tại Phụ lục số 14. Đây là biểu mẫu khác với Bản mô tả ranh giới ở Phụ lục số 12 và không nên dùng thay tên cho nhau.

Giấy thỏa thuận ranh giới có thể hỗ trợ chứng minh ý chí của các bên, nhưng nếu nội dung trái hồ sơ, xâm phạm quyền người thứ ba hoặc không đáp ứng điều kiện pháp luật thì không tự làm thay đổi ranh pháp lý.

Biên bản có chữ ký hàng xóm có giá trị thế nào?

Chữ ký của người sử dụng đất liền kề thể hiện sự đồng ý đối với ranh giới hoặc mốc giới giữa hai bên tại thời điểm xác nhận. Đây là chứng cứ có giá trị khi xem xét quá trình quản lý, đo đạc và thỏa thuận.

Giá trị của chữ ký phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Người ký có đúng là người sử dụng đất hoặc đại diện hợp pháp không.
• Đoạn ranh được mô tả có rõ ràng không.
• Sơ họa có thể xác định được vị trí hay không.
• Người ký có được giải thích và tự nguyện hay không.
• Có sửa chữa, tẩy xóa hoặc bổ sung sau khi ký không.
• Biên bản có phù hợp Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính không.
• Có xâm phạm quyền của người đồng sử dụng hoặc người thứ ba không.
• Thời điểm ký và hiện trạng sau đó có thay đổi không.

Biên bản ký đầy đủ vẫn không làm phát sinh quyền chuyển nhượng nếu các bên thực tế đang thỏa thuận chuyển một phần đất. Trường hợp thay đổi diện tích, ranh thửa hoặc chủ sử dụng phải thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa, chuyển quyền hoặc chỉnh lý theo quy định.

Những lỗi thường gặp khi lập mẫu ranh giới đất

• Dùng mẫu cũ: vẫn dẫn Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho hồ sơ mới.
• Gọi sai tài liệu: nhầm Bản mô tả ranh giới với Phiếu xác nhận kết quả đo đạc.
• Không có sơ họa: chữ ký không gắn với đoạn ranh cụ thể.
• Mô tả mơ hồ: chỉ ghi “theo tường” nhưng không nói tim hay mép tường.
• Bỏ phần tranh chấp: không ghi ý kiến khác nhau của các bên.
• Ép ký: khiến tài liệu có nguy cơ bị phản đối về tính tự nguyện.
• Không kiểm tra tư cách người ký: người thuê nhà hoặc người thân ký thay chủ đất.
• Tự thêm diện tích chuyển nhượng: biến tài liệu đo đạc thành thỏa thuận giao dịch trái quy trình.
• Không khóa phần trống: tạo nguy cơ bổ sung nội dung sau khi ký.
• Không lưu ảnh mốc: khó tìm lại khi cọc hoặc vật đánh dấu bị mất.
• Nhầm tường với ranh: công trình có thể xây lệch so với ranh hồ sơ.
• Cho rằng chữ ký là đủ: bỏ qua hồ sơ địa chính và thủ tục đăng ký.

Quy trình đo đạc và lập Bản mô tả ranh giới

1. Tiếp nhận hồ sơ: kiểm tra Giấy chứng nhận, bản vẽ, số tờ, số thửa và yêu cầu đo.
2. Thu thập tài liệu địa chính: xác định nguồn bản đồ, hệ tọa độ và lịch sử chỉnh lý.
3. Thông báo lịch đo: phối hợp chủ đất, liền kề và người dẫn đạc.
4. Khảo sát hiện trường: xác định mốc, công trình, tường, hàng rào và địa vật.
5. Thỏa thuận ranh: các bên chỉ dẫn và nêu ý kiến về từng đoạn tiếp giáp.
6. Lập sơ họa: đánh số điểm, ghi thửa liền kề và đối tượng xung quanh.
7. Mô tả chi tiết: ghi dấu mốc và vật liệu từng cạnh ranh.
8. Ký xác nhận: ghi ý kiến đồng ý, không đồng ý, vắng mặt hoặc tranh chấp.
9. Đo chi tiết: thu tọa độ, kích thước và địa vật theo phương án.
10. Kiểm tra số liệu: đối chiếu ranh mô tả với kết quả đo và hồ sơ.
11. Lập sản phẩm: bản trích đo, bản đồ hoặc phiếu xác nhận theo yêu cầu.
12. Lưu trữ: bảo quản bản mô tả, ảnh hiện trường và tài liệu nguồn.

Người dân cần chuẩn bị giấy tờ gì?

• Bản gốc hoặc bản sao Giấy chứng nhận.
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo nếu có.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản vẽ cấp phép hoặc bản vẽ cũ.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc văn bản phân chia tài sản.
• Giấy tờ định danh của người sử dụng đất.
• Văn bản ủy quyền nếu người khác đại diện.
• Thông tin liên hệ của người sử dụng đất liền kề.
• Ảnh mốc, hàng rào hoặc tài liệu thể hiện ranh qua các thời kỳ.
• Bản án, quyết định hoặc biên bản hòa giải nếu đã có tranh chấp.
• Yêu cầu cụ thể: đo hiện trạng, trích đo, cắm mốc hay phục vụ tố tụng.

Người sử dụng đất không nên gửi công khai toàn bộ số định danh, mã QR Giấy chứng nhận hoặc thông tin tài sản lên mạng. Khi gửi tư vấn ban đầu, có thể che dữ liệu không cần thiết.

Câu hỏi thường gặp về biên bản ranh giới đất

Liên hệ đo đạc và lập hồ sơ ranh giới đất

Đo Vẽ Nhanh hỗ trợ đo hiện trạng, đối chiếu hồ sơ, lập sơ họa, mô tả mốc, tính diện tích chênh lệch và cắm mốc khi có đủ căn cứ. Với nhu cầu đưa ranh ra thực địa, tham khảo thêm dịch vụ định vị và cắm mốc góc ranh đất.

Nếu cần tài liệu bản đồ đang được quản lý, khách hàng có thể tham khảo quy trình trích lục bản đồ địa chính.

Kết luận

Mẫu biên bản đo đạc ranh giới đất hiện hành nên được hiểu đúng là Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo Phụ lục số 12. Tài liệu phải được lập trước khi đo chi tiết trong các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng và phải ghi rõ sơ họa, từng mốc, từng cạnh ranh, ý kiến liền kề, biến động và tranh chấp.

Chữ ký của người liền kề giúp ghi nhận sự thống nhất đối với đoạn ranh tiếp giáp nhưng không tự làm phát sinh quyền sử dụng đất, không thay thế Giấy chứng nhận và không thay cho thủ tục chuyển quyền hoặc giải quyết tranh chấp.

Khi hàng xóm vắng mặt, không ký hoặc có ý kiến khác, đơn vị đo đạc phải thực hiện đúng quy trình công khai và ghi nhận. Không được tự ý bỏ qua ý kiến, giả chữ ký hoặc chọn một đường ranh chỉ vì thuận lợi cho bên thuê đo.

Liên hệ Đo Vẽ Nhanh qua hotline 0907 621 115 để được tư vấn hồ sơ, đo hiện trạng và xác định phương án phù hợp với từng thửa đất.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2025). Văn bản hợp nhất số 34/VBHN-BNNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2024). Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
3. Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2025). Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT quy định phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.