Hướng dẫn lập dự toán khảo sát địa hình chuẩn

Định mức khảo sát địa hình mới nhất

Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành hệ thống định mức xây dựng mới, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Phụ lục I của Thông tư quy định định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình, bao gồm mã hiệu, tên công tác, đơn vị tính, thành phần công việc, điều kiện áp dụng và mức hao phí vật liệu, lao động, máy thi công.

Định mức, đơn giá và dự toán khác nhau thế nào?

Ba khái niệm này liên quan chặt chẽ nhưng không đồng nghĩa. Nhầm lẫn giữa định mức và đơn giá là nguyên nhân phổ biến khiến bảng dự toán thiếu căn cứ.

Dự án nào phải quản lý chi phí theo định mức nhà nước?

Nghị định 206/2026/NĐ-CP điều chỉnh việc quản lý chi phí đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án PPP, dự án sử dụng kinh phí chi thường xuyên ngân sách nhà nước và các nguồn vốn nhà nước khác thuộc phạm vi quy định.

Đối với dự án sử dụng vốn khác, tổ chức và cá nhân có thể tham khảo hệ thống này để quản lý chi phí và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Điều đó không có nghĩa dự án tư nhân “không cần dự toán”. Chủ đầu tư tư nhân vẫn thường phải xác định ngân sách, phạm vi mời thầu, giá hợp đồng và cơ sở kiểm soát phát sinh.

Phạm vi định mức khảo sát xây dựng

Phụ lục I Thông tư 38/2026/TT-BXD gồm 10 chương. Năm chương sau liên quan trực tiếp đến phần lớn dự toán khảo sát địa hình:

1. Chương 6 – Đo lưới khống chế mặt bằng. Thành lập lưới tọa độ bằng các phương pháp phù hợp với cấp lưới.
2. Chương 7 – Đo khống chế độ cao. Thủy chuẩn và các công tác xác định cao độ.
3. Chương 8 – Đo vẽ mặt cắt địa hình. Mặt cắt dọc, mặt cắt ngang và sản phẩm tuyến.
4. Chương 9 – Số hóa bản đồ. Chuyển đổi, biên tập và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ.
5. Chương 10 – Đo vẽ bản đồ. Đo vẽ bản đồ địa hình theo tỷ lệ và cấp địa hình.

Các chương còn lại của Phụ lục I liên quan đến đào thủ công lấy mẫu, địa vật lý, khoan, lắp đặt ống quan trắc nước dưới đất và thí nghiệm hiện trường. Vì vậy, dự toán khảo sát tổng hợp có thể đồng thời chứa công tác địa hình và địa chất.

Nội dung kỹ thuật của phần tọa độ được giải thích tại bài lưới khống chế mặt bằng; phần cao độ có thể tham khảo bài đo thủy chuẩn và lưới khống chế độ cao.

Hao phí trong một mã định mức

Mỗi mã định mức khảo sát thường thể hiện ba nhóm hao phí trực tiếp. Người lập dự toán phải đọc cả thành phần công việc và điều kiện áp dụng, không chỉ lấy các con số trong bảng hao phí.

Công thức dự toán chi phí khảo sát năm 2026

Phụ lục V Thông tư 36/2026/TT-BXD quy định dự toán chi phí khảo sát xây dựng theo cấu trúc:

Các tỷ lệ chi phí trong dự toán khảo sát

Phụ lục V Thông tư 36/2026/TT-BXD quy định một số tỷ lệ quan trọng như sau:

Chi phí khác phục vụ khảo sát như di chuyển máy, bảo đảm an toàn giao thông hoặc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp được xác định bằng dự toán. Chi phí nhà tạm được tính 2% trên cơ sở quy định nếu phù hợp; trường hợp không đủ thì lập dự toán cụ thể. Chi phí dự phòng được xác định tối đa 10% trên cơ sở tính của Phụ lục V.

Cấp khó khăn địa hình được chọn thế nào?

Cấp địa hình phản ánh mức độ khó khăn ảnh hưởng đến năng suất nhân công và thiết bị. Mỗi nhóm công tác có mô tả điều kiện áp dụng riêng; không có một cấp khó khăn duy nhất dùng chung cho toàn bộ dự án.

Các yếu tố cần xem xét gồm:

• Độ dốc, chia cắt địa hình và khả năng đi lại.
• Mật độ nhà, cây, công trình và vật cản che khuất.
• Điều kiện thông hướng cho máy toàn đạc.
• Khả năng thu tín hiệu GNSS và ảnh hưởng đa đường truyền.
• Mật độ giao thông, yêu cầu cảnh giới và thời gian được phép đo.
• Đầm lầy, sông rạch, rừng, khu công nghiệp hoặc khu vực nguy hiểm.
• Tỷ lệ bản đồ, mật độ điểm chi tiết và yêu cầu thể hiện.
• Điều kiện vận chuyển mốc, máy và vật tư.

Giá nhân công, vật liệu và ca máy lấy ở đâu?

Giá đầu vào phải phù hợp với địa điểm xây dựng, thời điểm lập dự toán và đặc điểm thị trường. Sở Xây dựng công bố hoặc cung cấp thông tin giá theo trách nhiệm quản lý tại địa phương; người lập dự toán còn phải kiểm tra phạm vi, thời điểm và điều kiện của công bố.

Nhận định “đơn giá máy giống nhau ở tất cả tỉnh, thành” là không chính xác. Giá nhiên liệu, nhân công điều khiển, chi phí sở hữu, điều kiện huy động và công bố địa phương có thể làm giá ca máy khác nhau.

Quy trình lập dự toán khảo sát địa hình

1. Kiểm tra nhiệm vụ khảo sát. Xác định mục tiêu, tỷ lệ bản đồ, phạm vi, hệ tọa độ, sản phẩm và tiến độ.
2. Lập phương án kỹ thuật. Thiết kế lưới, công nghệ đo, mật độ điểm, mặt cắt và quy trình kiểm tra.
3. Bóc tách khối lượng. Tính số điểm, chiều dài tuyến, diện tích, số mặt cắt và khối lượng số hóa.
4. Tra mã định mức. Chọn đúng mã tại Phụ lục I Thông tư 38/2026/TT-BXD.
5. Xác định điều kiện áp dụng. Chọn cấp địa hình, tỷ lệ, cấp lưới và hệ số điều chỉnh nếu có.
6. Cập nhật giá đầu vào. Nhập giá vật liệu, nhân công, ca máy theo địa phương và thời điểm.
7. Tính chi phí trực tiếp. Nhân khối lượng với đơn giá chi tiết từng công tác.
8. Tổng hợp chi phí. Tính GT, TL, C_pvks, thuế, nhà tạm và dự phòng.
9. Kiểm tra trùng lặp. Loại phần việc đã nằm trong thành phần công tác hoặc đã tính ở khoản khác.
10. Thẩm tra và phê duyệt. Đối chiếu nhiệm vụ, phương án, khối lượng, định mức và nguồn giá.

Một dự toán đáng tin cậy phải bám sát hồ sơ khảo sát địa hình, không tách rời nhiệm vụ, phương án kỹ thuật và sản phẩm bàn giao.

Cách bóc khối lượng khảo sát địa hình

Khối lượng là đầu vào quan trọng nhất. Dùng đúng đơn giá nhưng sai khối lượng vẫn làm tổng dự toán sai đáng kể.

Với dự án quy hoạch, khối lượng thường gồm bản đồ hiện trạng, lưới tọa độ–độ cao, hạ tầng và các mặt cắt cần thiết. Có thể tham khảo bài khảo sát địa hình phục vụ điều chỉnh quy hoạch.

Khi nào phải lập định mức mới hoặc điều chỉnh?

Không nên ép một công nghệ mới vào mã định mức có thành phần công việc khác. Khi công tác chưa có định mức phù hợp hoặc điều kiện thực hiện khác đáng kể, cần xác định định mức mới hoặc điều chỉnh theo phương pháp tại Thông tư 37/2026/TT-BXD.

Các trường hợp thường gặp:

• Khảo sát UAV LiDAR hoặc Mobile Mapping không tương đồng mã hiện có.
• Quét Laser 3D yêu cầu mật độ và phạm vi xử lý đặc thù.
• Đo trong hầm, nhà máy đang vận hành hoặc khu vực nguy hiểm.
• Yêu cầu sản phẩm GIS, BIM, Point Cloud hoặc mô hình số chuyên sâu.
• Điều kiện vận chuyển, an toàn hoặc thời gian thi công khác định mức gốc.
• Thiết bị và quy trình mới làm thay đổi đáng kể hao phí.

Mẫu bảng dự toán khảo sát địa hình

Một file Excel nên được tổ chức thành các sheet hoặc nhóm dữ liệu rõ ràng:

• Thông tin dự án và căn cứ pháp lý.
• Nhiệm vụ, phương án và bảng bóc khối lượng.
• Danh mục mã định mức và hao phí.
• Bảng giá vật liệu, nhân công, máy và thiết bị.
• Phân tích đơn giá chi tiết.
• Bảng tổng hợp chi phí trực tiếp.
• Bảng tính chi phí gián tiếp và tỷ lệ.
• Bảng tổng hợp dự toán trước thuế, thuế, nhà tạm và dự phòng.
• Thuyết minh nguồn giá, hệ số và điều kiện áp dụng.
• Kiểm tra lỗi công thức và liên kết giữa các sheet.

Ví dụ cấu trúc một dự toán

Giả sử nhiệm vụ gồm đo vẽ bản đồ địa hình tỷ lệ 1:500, lập lưới mặt bằng, dẫn cao độ và đo mặt cắt. Trình tự tính được tổ chức như sau:

1. Xác định diện tích đo vẽ theo ranh khảo sát và phân cấp khó khăn.
2. Thiết kế số điểm lưới cơ sở, lưới đo vẽ và chiều dài các tuyến.
3. Tính chiều dài thủy chuẩn hoặc phương án truyền cao độ.
4. Tính chiều dài, số lượng mặt cắt dọc và ngang.
5. Tra mã định mức tương ứng trong các Chương 6, 7, 8 và 10.
6. Nhập giá đầu vào tại địa phương và phân tích đơn giá từng công tác.
7. Tính T, GT, TL, C_pvks, thuế, LT và C_dp.
8. Kiểm tra toàn bộ sản phẩm có nằm trong thành phần công việc hay phải tính riêng.

Không nên đưa ra tổng tiền mẫu khi chưa có địa điểm, thời điểm, khối lượng, cấp địa hình và nguồn giá cụ thể. Một “đơn giá tham khảo toàn quốc” có thể gây sai lệch lớn cho dự án thực tế.

Sai lầm thường gặp khi lập dự toán

• Dùng Thông tư 10/2019/TT-BXD: không cập nhật hệ văn bản có hiệu lực từ 01/07/2026.
• Nhầm định mức với đơn giá: lấy hao phí làm số tiền hoặc ngược lại.
• Dùng giá ca máy giống nhau cho mọi tỉnh: bỏ qua địa điểm và thời điểm.
• Áp một cấp địa hình cho toàn dự án: không phân chia theo điều kiện thực tế.
• Bóc diện tích theo ranh đất thay vì ranh khảo sát: làm thừa hoặc thiếu khối lượng.
• Tính trùng công việc: đưa phần đã nằm trong thành phần định mức thành một dòng riêng.
• Thiếu chi phí di chuyển thiết bị: đặc biệt với máy chuyên dụng và địa bàn xa.
• Không tính phương án, báo cáo: bỏ sót chi phí phục vụ khảo sát.
• Ghi cứng thuế suất: file nhanh lỗi thời khi chính sách thay đổi.
• Không thuyết minh nguồn giá: khó thẩm tra và cập nhật.
• Không kiểm tra công thức Excel: liên kết sai ô, sai ngưỡng tỷ lệ hoặc cộng trùng.
• Dùng định mức truyền thống cho công nghệ mới: thành phần công việc không tương đồng.

Checklist kiểm tra trước khi trình duyệt

• Đúng tên dự án, địa điểm và nguồn vốn.
• Đúng ngày hiệu lực của văn bản được viện dẫn.
• Nhiệm vụ và phương án khảo sát đã được phê duyệt phù hợp.
• Khối lượng trùng khớp giữa bảng tính, bản vẽ và thuyết minh.
• Mã định mức thuộc Thông tư 38/2026/TT-BXD hoặc có hồ sơ định mức mới.
• Cấp địa hình và hệ số có căn cứ.
• Giá vật liệu, nhân công và ca máy đúng địa phương, thời điểm.
• Công thức tỷ lệ đúng ngưỡng chi phí.
• Không tính trùng phần việc đã nằm trong thành phần định mức.
• Chi phí khác phục vụ khảo sát có thuyết minh hoặc dự toán.
• Thuế suất, dự phòng và nhà tạm được cài đặt đúng điều kiện.
• File Excel không có ô lỗi, liên kết ngoài hoặc công thức bị khóa sai.

“Dự toán khảo sát không bắt đầu từ việc chọn mã định mức mà bắt đầu từ nhiệm vụ và phương án kỹ thuật. Khi khối lượng, cấp địa hình hoặc công nghệ đo chưa rõ, bảng đơn giá dù tính đúng công thức vẫn không phản ánh đúng công việc phải thực hiện.”

— Kỹ sư Phan Việt Tuyên

Kết luận

Lập dự toán khảo sát địa hình theo định mức năm 2026 phải sử dụng đúng ba lớp dữ liệu: khối lượng từ nhiệm vụ và phương án, hao phí từ Thông tư 38/2026/TT-BXD, giá đầu vào và phương pháp tổng hợp theo Thông tư 36–37/2026/TT-BXD.

Không nên tiếp tục sử dụng nguyên mẫu dự toán theo Thông tư 10/2019/TT-BXD, không dùng đơn giá máy giống nhau cho mọi tỉnh và không áp một cấp địa hình cho toàn bộ khu đo. Trước khi trình duyệt, cần kiểm tra mã định mức, nguồn giá, công thức tỷ lệ, chi phí phục vụ khảo sát và phần dự phòng.

Quy trình xây dựng lưới và khối lượng điểm có thể tham khảo tại bài thành lập lưới khống chế trắc địa.