Hiện nay, các cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng sẽ gặp một số vấn đề phát sinh, điển hình nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này Đo Vẽ Nhanh sẽ hướng dẫn quy trình giải quyết phát sinh.
Mục lục nội dung
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những hợp đồng đặc biệt trong lĩnh vực Bất động sản. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà hợp đồng có hiệu lực hay không được pháp luật quy định chặt chẽ.
Bên cạnh quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng những điều kiện sau đây:
- Phải có công chức chứng thực: Đây là điều kiện bắt buộc cần đáp ứng dựa trên điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Phải đăng ký theo đúng quy định rõ ràng tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Thời điểm phát sinh về hiệu lực hợp đồng là lúc đăng ký vào sổ địa chính.
Thẩm quyền của các cơ quan
Hiện nay, khi có sự tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường có hai hướng giải quyết. Bao gồm bước hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nhà nước khuyến khích các bên tự tiến hành hòa giải cấp cơ sở và hòa giải bắt buộc tại các cơ quan cao hơn.
Nếu như việc hòa giải không thành công, các bên liên quan có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể là UBND cấp huyện có thẩm quyền và tòa án nhân dân. Sau khi yêu cầu cơ quan thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với khiếu nại trên, có thể khiếu nại đến UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân.
Thời hiệu khởi kiện trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ vào quy định Điều 429 BLDS năm 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3 năm. Thời điểm này tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết và phải biết được lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015, tranh chấp quyền sử dụng của Luật đất đai sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Như vậy, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo Điều 429 BLDS năm 2015. Còn đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất thông thường sẽ được áp dụng theo khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015
Còn đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
Thủ tục giải quyết trong trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Với yêu cầu UBND giải quyết
Người có đơn yêu cầu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đến UBND có thẩm quyền giải quyết.Khi đó, chủ tịch UBND có trách nhiệm giao cho các cơ quan tham mưu giải quyết vấn đề này. Các cơ quan tham mưu sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc đồng thời tổ chức hòa giải đôi bên, tổ chức các cuộc họp để thảo luận giải quyết.
Sau khi cơ quan hoàn tất hồ sơ báo cáo, Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết và hoặc công nhận hòa giải hòa thành. Đồng thời gửi đến các bên có liên quan.
Với yêu cầu giải quyết tại Tòa án
Người khởi kiện sẽ tiến hành nộp hồ sơ hoàn chỉnh đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong thời hạn 3 ngày làm việc, Chánh án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Sau đó thẩm phán có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện, tiến hành thủ tục thụ lý vụ án.
Đơn kiện sẽ được chuyển đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết (hoặc trả lại nếu không thuộc thẩm quyền) và dự tính số tiền tạm ứng án phí. Tòa án thụ lý vụ án và đưa ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Sau đó, xét xử phúc thẩm nếu các bên không đồng ý với quyết định trên.
Đơn vị tư vấn luật pháp về đất đai
Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp, trong quá trình phát sinh tranh chấp đôi bên có nhiều điều ảnh hưởng đến các bên. Để tiết kiệm thời gian, chi phí trong giải quyết tranh chấp đất, tốt nhất nên tham khảo ý kiến đến từ những đơn vị uy tín, hiểu rõ quy định về pháp luật.
Đo Vẽ Nhanh là một trong những đơn vị hàng đầu chuyên giải quyết các vấn đề tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai. Chúng tôi am hiểu về luật đất đai, đánh giá đúng đắn tình huống để đưa ra phương án giải quyết hợp tình, hợp lý nhất.
Xem thêm:
Quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột
Giải đáp: Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?
Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không? Các tình huống phổ biến
Như vậy, Đo Vẽ Nhanh đã tư vấn các nội dung liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu như có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi theo số 028 35356895 hoặc 0963951375 để nhận được đáp án chính xác nhất.
