Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Trong các giao dịch mua bán nhà ở nhằm đảm bảo được quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như giao kết được thực hiện. Các bên đã thỏa thuận và lập hợp đồng đặt cọc. Thế nhưng, hiện nay việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà xảy ra vẫn rất phổ biến. Cùng Đo Vẽ Nhanh tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.

Đặt cọc là gì?

Theo quy định tại điều 328 của Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc 1 bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) 1 khoản tiền, đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng. 

Bản chất của việc đặt cọc chính là một quy định nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy khi mua nhà ở, đất hay thuê nhà,… hợp đồng đặt cọc được lập ra, việc đặt cọc bao nhiêu thông thường là do các bên thỏa thuận. 

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị
Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị

Trường hợp hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Tuy nhiên, trường hợp 1 trong hai bên không thực hiện đúng, hoặc không thực hiện, dẫn tới tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất,… Nếu như các bên không thỏa thuận được thì bắt buộc phải có sự can thiệp của pháp luật. 

Những dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà phổ biến

Hiện nay, theo Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không bắt buộc phải lập thành văn bản. Cũng như không bắt buộc phải công chứng chứng thực theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp hoặc rủi ro xảy ra thì các bên nên lập thành văn bản và công chứng chứng thực. 

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà thường được thể hiện dưới những dạng như sau: 

Thứ nhất: Tranh chấp về mức phạt cọc

Căn cứ vào khoản 2 điều 328 của Bộ luật dân sự 2015 nếu như các bên không có thỏa thuận khác về mức phạt cọc, thì được thực hiện như sau:

  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
  • Trường hợp  bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc). 
Mức phạt cọc có thể do hai bên thỏa thuận 
Mức phạt cọc có thể do hai bên thỏa thuận

Nếu như các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đã ghi trên hợp đồng. 

Thứ hai: Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp: 

Đây chính là dạng tranh chấp nội dung điều khoản quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Thứ ba: Tranh chấp về cam kết của các bên

Khi đặt cọc, người sử dụng đất hay chủ sở hữu nhà ở sẽ cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở. Nhà đất hiện không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị thế chấp và còn trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc lừa dối, không nói đúng sự thật, dẫn tới xảy ra các tranh chấp. 

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi giả tạo 
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi giả tạo

Phương thức giải quyết 

Khi xảy ra tranh chấp chúng ta thường áp dụng ba cách giải quyết như sau:

Thương lượng

Đây là biện pháp được nhà nước khuyến khích các bên thực hiện khi có tranh chấp xảy ra. Theo đó, các bên tự mình bàn bạc và tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn. Thương lượng là cách giải quyết tranh chấp đơn giản, không mất nhiều thời gian, tiền bạc mà vẫn giữ được tình cảm đôi bên. 

Phương thức thương lượng được ưu tiên hàng đầu
Phương thức thương lượng được ưu tiên hàng đầu

Hòa giải

Là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải nhằm  hỗ trợ, thuyết phục và giải thích cho các bên.  Bên thứ ba có thể là người am hiểu về luật pháp, có uy tin cao hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở. 

Khởi kiện tại Tòa

Đây là phương pháp giải quyết tranh chấp dựa trên thủ tục tố tụng dân sự thông qua tòa án. Kết quả giải quyết sẽ được đảm bảo thi hành án bởi cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, khi lựa chọn cách này, bạn sẽ phải nộp tiền tạm ứng phí, án phí, tốn nhiều thời gian và công sức. 

Quá trình khởi kiện phức tạp và tốn nhiều thời gian, công sức
Quá trình khởi kiện phức tạp và tốn nhiều thời gian, công sức

Có thể bạn cần biết:

Mẫu biên bản hòa giải tranh chấp đất đai chuẩn nhất 2022

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy định cụ thể

Quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Trên đây là toàn bộ thông tin liên quan tới tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà mà bạn có thể tham khảo. Mong rằng, bài viết đã giúp bạn nắm rõ được  các quy định của pháp luật về đặt cọc và một số cách giải quyết khi phát sinh những tranh chấp.