Khi đầu tư, mua bán bất động sản , rất có khả năng bạn mảnh đất của bạn có thể rơi vào quy hoạch treo. Vậy quy hoạch treo là gì? Liệu người sở hữu có được đảm bảo các quyền lợi thông thường hay không? Nếu đang hoang mang về vấn đề này, chắc chắn bài viết của Đo Vẽ Nhanh sẽ giúp ích rất nhiều cho bạn.
Mục lục nội dung
Quy hoạch treo là gì?
Trong Luật hay các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan không để cập đến khái niệm quy hoạch treo là gì. Do đó, bạn có thể hiểu quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đưa vào kế hoạch sử dụng đất hoặc mục đích khác. Tuy đã được công bố thu hồi nhưng vẫn chưa thực hiện.
Trong trường hợp đã công bố thu hồi nhưng đã quá 03 năm mà cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chưa phê duyệt sử dụng thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quyết định, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tùy vào nội dung quy hoạch, loại đất, dự án, quy hoạch treo địa chi thành nhiều loại:
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị;
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn;
- Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi;
- Quy hoạch ngành: công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh…
Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo
Một diện tích đất được đưa vào quy hoạch treo bởi các nguyên nhân:
Nguyên nhân khách quan
Lý do khách quan dẫn đến quy hoạch treo:
- Nền kinh tế phát triển mạnh, ngày càng mở rộng. Tốc độ đầu tư, thu hút vốn tăng nhanh nhưng quy hoạch không đáp ứng được tiến độ.
- Ngân sách không đủ để đầu tư xây dựng, nâng cấp, đổi mới các dự án cơ sở hạ tầng đúng theo kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Quá trình thủ tục, hành chính về việc quy hoạch gặp vấn đề, vướng mắc, chưa được thông qua.
Nguyên nhân chủ quan của quy hoạch treo là gì?
Các nguyên nhân bao gồm:
- Số lượng nhà đầu tư lớn, không thể kiểm soát được chất lượng nhà đầu tư và dự án. Dẫn đến nhiều sự án”ma”, không được thực hiện.
- Quá trình thẩm định, đánh giá, dự báo thiếu chính xác. Việc điều chỉnh quy hoạch máy móc, thiếu sự linh hoạt
- Các quy hoạch sử dụng đất không cân đối, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch giao thông, quy hoahcj công nghiệp…
- Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, trì trệ
Đất quy hoạch treo có được làm sổ đỏ?
Có rất nhiều khách hàng thắc mắc với Đo Vẽ Nhanh về vấn đề này. Theo quy định tại khoản Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019: “Nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu: “Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, bạn có thể hiểu như sau: Đất thuộc quy hoạch treo có thể được làm sổ đỏ khi cấp / cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ quyết định thu hồi. Trong trường hợp dự án đó không được hủy bỏ hoặc chưa hết 03 năm theo quy định thì bạn sẽ bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất.
Quyền lợi của người sử dụng đất thuộc quy hoạch treo là gì?
Người sử dụng đất thuộc dự án quy hoạch treo được đảm bảo các quyền lợi sau đây:
Chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, khi kế hoạch không bị hủy bỏ hoặc điều chỉnh thì chủ sở hữu không có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng. Tùy từng trường hợp, chủ sở hữu sẽ được quyền:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không gặp bất kỳ vấn đề nào về tranh chấp, pháp lý: vẫn có thể chuyển nhượng để lấy vốn đầu tư.
- Không được cấp giấy chứng nhận đất, kế hoạch sử dụng đất đã được hủy bỏ, điều chỉnh nhưng chưa công bố: xin cấp giấy chứng nhận, sau đó mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng
- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kế hoạch quy hoạch treo được điều chỉnh và đã được công bố: Không được chuyển mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng
Xem thêm:
Giải Pháp Tính Toán Tín Chỉ Carbon Bằng Scan 3D Laser
Bật Mí 5 Cách Tính Tín Chỉ Carbon Cho Doanh Nghiệp
Khảo sát hiện trạng rừng Bình Châu – Phước Bửu tại Xuyên Mộc phục vụ thiết kế
Đo đạc nhà đất phục vụ tòa án thẩm định tại chỗ
Đền bù tiền thu hồi đất
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về việc bồi thường thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích quốc gia như sau:
– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
– Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này (trường hợp này được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp).
Quy hoạch treo là gì? Trên đây là các quy định cơ bản mà bạn cần nắm vững. Nếu có nhu cầu tìm hiểu thêm hoặc gặp vấn đề về việc bồi thường, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng, bạn có thể liên hệ tới dịch vụ tư vấn pháp lý của Đo Vẽ Nhanh để được hỗ trợ.
